Immobilier : Prologis veut se positionner en apporteur de solutions

« D'excellentes performances en 2022 ». Malgré un contexte chahuté, Prologis, se montre pleinement satisfait de sa dernière crue. Au 31 décembre 2022, le propriétaire, opérateur et développeur spécialisé en immobilier logistique, comptabilise 5 495 bâtiments dans 19 pays pour 113 millions de m² (+21,5 %) et 6 600 clients à travers le monde (+20 %). « Cela représente près de 196 milliards de dollars d’actifs sous gestion, stipule Cécile Tricault, directrice générale Europe du Sud. Les Amériques représentent le trois-quart de notre patrimoine puis l’Europe et l’Asie ». Les Etats-Unis ont pris un poids important depuis quelques années chez le groupe immobilier qui y vise une stratégie forte d’expansion notamment via la croissance externe. L’exercice écoulé y a contribué avec le rachat de la société d'immobilier industriel Duke Realty pour environ 26 milliards de dollars. Les performances solides réalisées par le groupe se traduisent également à l’échelle européenne marquée en 2022 par l’acquisition auprès de Crossbay d’un portefeuille d’actifs de logistique urbaine composé 128 bâtiments et de 6 projets de développement immobilier. « La quasi-totalité du portefeuille acheté est loué. Essentiellement situé à proximité des métropoles, il complète bien notre portefeuille français et va nous aider à poursuivre la mise en œuvre de notre stratégie de logistique urbaine », poursuit Cécile Tricault. Tout l’enjeu est aujourd’hui pour le groupe de mettre ce parc au même niveau de standard que les immeubles Prologis.

Des fondamentaux solides

Après Crossbay, l’ambition du groupe immobilier est également de faire croître son portefeuille : « Nous allons continuer à regarder toutes les opportunités même si le marché nous conduit à être plus prudents. Nous n’avons pas besoin de croître par la taille, nous voulons simplement continuer à offrir de nouvelles solutions à nos clients ». Si dans ce contexte macroéconomique incertain combinant environnement géopolitique perturbé, inflation et remontée du taux d’intérêt, Prologis compte se montrer plus mesuré dans ses investissements avec notamment l’arrêt des développements en blanc, pour autant le groupe envisage sereinement les mois qui viennent. « En 2022, nous avons renforcé notre portefeuille par le biais d’acquisitions substantielles et de livraisons de nouveaux projets sur les 12 marchés européens, intégrant ainsi une superficie record de 1 636 677 m². (…) Au regard de la performance du quatrième trimestre 2022 et des données de l’indice des loyers, nous sommes raisonnablement optimistes pour 2023. Nous continuons à collaborer avec nos clients et nos équipes sur le terrain pour surmonter les défis qui accompagnent la restructuration en cours des chaînes d’approvisionnement mondiales », juge Ben Bannatyne, président de Prologis Europe. Incluant Crossbay, ce sont 165 bâtiments qui ont été acquis en Europe et plus d’une trentaine de projets qui ont été mis en chantier pour une superficie locative nette totale de 747 673 m². En France, Prologis comptabilise 19 entrepôts de plus qu’en 2021, portant son total à 139 totalisant 3,30 millions de m².

Pour Cécile Tricault, le climat économique difficile ne doit pas faire oublier que le secteur de l’immobilier, en particulier logistique, s’appuie sur des « fondamentaux solides » avec « un marché locatif extrêmement favorable : les commandes restent fortes et les besoins assez élevés avec un taux de vacance très bas ». Le taux d’occupation général de Prologis s’établit en effet à 98 %, et s’élève même à 98,2 % en France et 98,7 % en Europe (avec un portefeuille de 22,3 millions de m², soit +20 % par rapport à 2021) répartis sur 1001 bâtiments. Quant à l’investissement, s’il a subi « un énorme coup de frein en deuxième partie de 2022 », là encore la responsable Europe du Sud reste confiante face à son dynamisme : « Les investisseurs sont en attente du moment où le marché va se libérer et offrir des opportunités d’investissements ». A l’avenir, la demande placée, bien qu’un peu en retrait, devrait rester forte, prévoit Cécile Tricault : « Dans ce contexte, l’enjeu est de reconstituer et de mettre à niveau les stocks immobiliers pour se positionner sur le futur. On devrait voir se dessiner un marché à deux vitesses entre les entrepôts qui ont réussi à opérer leur mue et ceux d’ancienne génération », juge-t-elle.

Projet Size dans le 17e arrondissement parisien

Stratégie de développement en France

En France, si la demande placée à diminué l’année dernière, essentiellement due au taux de vacance très faible et donc à la baisse du nombre de produits disponibles sur le marché, il reste « significativement au-dessus de sa moyenne décennale » avec 3,3 millions de m². Ce sont assez naturellement les marchés de la dorsale qui accueille cette demande placée, l’Ile-de-France dominant la mêlée. Prologis vise une croissance de 50 % de son patrimoine dans les prochaines années sur le territoire hexagonal, notamment en développant ses positions sur la dorsale (Lyon, Paris, Lille, le Havre, Orléans et Marseille) mais aussi en suivant ses clients sur d’autres zones : « Certains d’entre eux ont besoin de s’implanter pas forcément dans des localisations prime et mature, nous avons monté une équipe pour les accompagner sur les territoires où nous ne sommes pas installés ». Parmi les projets achevés et disponibles, le Havre DC8 avec une surface livrée de 29 342 m² (lancé en blanc mais qui devrait être « rapidement occupé »), avant Le Havre DC9 et DC10 sur 73 653 m² et 48 606 m² pour des disponibilités en 2024 et 2025. Mais également dans le Pas-de-Calais, le site de Douvrin DC3 sur près de 45 000 m² dont la construction est en cours pour une disponibilité en juillet 2023, suivi par Douvrin DC4 sur 26126 m² dont le permis de construire a été obtenu. Une extension de 15 930 m² est également prévue sur son site Orléans DC6 pour 2024. A plus long terme, en Ile-de-France, Prologis projette en 2025 un développement d’environ 80 000 m² sur la commune de Saint-Pathus en Seine-et-Marne ainsi qu’un projet conséquent de logistique urbaine dans le 17e arrondissement, d’environ 77 000 m² sur plusieurs niveaux, et dont le permis de construire est en cours de finalisation. « Nous sommes en train d’échanger avec un certain nombre de clients intéressés par le site. C’est une première mondiale chez Prologis. Nous avons 70 immeubles à étages au Japon. Nous nous sommes inspirés du ce savoir-faire pour la conception de cet ensemble. Un exemple de collaboration entre les divers pays et les divers marchés pour faire en sorte que les enjeux de hauteur, rampe, accessibilité, desserte, soient tous bien pris en compte et optimisés ».

Vers une plateforme de solutions

Outre cet intérêt pour les zones urbaines, Prologis se trouve aujourd’hui dans « une phase de mutation » pour évoluer d’ « une foncière immobilière vers une plateforme de solutions » dont l’immobilier reste un des piliers fondamentaux. Le spécialiste de l'immobilier compte s’appuyer sur sa plateforme Essentials pour proposer une nouvelle génération de solutions répondant aux enjeux les plus critiques de ses clients : opérations, énergie et durabilité, mobilité (électrification des véhicules, solutions de chargement sur site), main-d’œuvre (via le développement de centres de formation) : « Il s’agit de répondre à la demande croissante de nos clients pour la mise en place de solutions personnalisées mais surtout à leurs attentes en matière d'efficacité énergétique, de neutralité carbone et d'innovation environnementale ». Une ambition environnementale notamment servie par la production et le stockage d’énergie avec le déploiement, en 2025, d’1 gigawatt d’énergie solaire pour accompagner la réduction de l’impact environnemental des clients. Le groupe immobilier souhaite d’autre part poursuivre en France et en Europe la stratégie initiée par Moissy 2 DC1 et annonce des objectifs ambitieux à long terme, avec la neutralité carbone des opérations de scope 1 & 2 visée pour 2030 avant d’atteindre le scope 3 en 2040, soit 10 ans avant l’objectif visé par les accords de Paris. « Nous avons un peu plus de 6 500 clients dans le monde, parmi ceux-là, nous avons identifié des clients clés eux-aussi engagés dans cette logique de décarbonation, et nous travaillons déjà ensemble pour voir ce que cela va supposer de décarboner leur chaîne de valeur. Cela va sans doute passer par des solutions que nous ne connaissons pas encore ».