Léger ralentissement du marché des entrepôts au 1er semestre 2016 selon BNP Paribas Real Estate

« Après huit derniers trimestres particulièrement robustes où la demande placée s’était nettement positionnée au-dessus de 600 000 m², le marché de la logistique français a marqué le pas au cours du 2e trimestre 2016 avec un peu plus de 540 000 m² placés, soit une baisse de 34% en un an. 1,5 million de m² d’entrepôts supérieurs à 5 000 m² (86 transactions) ont été commercialisés lors du 1er semestre 2016 contre 1,6 million de m² un an plus tôt (88 transactions) », introduit René Jeannenot, directeur logistique France chez BNP Paribas Real Estate. Parallèlement, la taille moyenne des entrepôts commercialisés - environ 17 400 m² fin juin 2016 contre 16 000 m² fin décembre 2015 – va toujours vers du plus grand. Les transactions portant sur les entrepôts compris entre 20 000 et 40 000 m² et celles concernant les surfaces supérieures à 40 000 m² ont enregistré des niveaux de commercialisation en repli. Ces opérations ont représenté plus de 800 000 m², soit plus de la moitié du volume total enregistré au cours du 1ersemestre 2016. Par rapport à 2015, elles se sont réduites respectivement de 22% et 15% en volume. Néanmoins, les opérations de classe B ont augmenté de manière significative, concentrant 14% du marché au cours de la période étudiée contre 6% un an plus tôt.

Disponibilité et situation géographique

Avec 3,3 millions de m² d’entrepôts vacants au 1er juillet 2016, dont 1,5 million de classe A, les disponibilités à un an ont très peu évolué depuis la fin 2015 (+3%). La région parisienne représente, à elle seule, près de la moitié de ce stock. Plus de 130 000 m² y sont actuellement en chantier mais également à Lyon et Toulouse. En région parisienne, l’activité s’est réduite de 34% en un an, un peu plus de 400 000 m² y ont été commercialisés depuis le début de l’année. Les régions, quant à elles, ont été actives suite au dynamisme de certains marchés secondaires comme Strasbourg et Rennes. Néanmoins, l’activité lilloise s’est appréciée de 10%, quand celles de Lyon et Marseille se sont réduites de 34% et 71% au cours du 1er semestre 2016. « Les transactions réalisées en compte propre et en clé en main ont été beaucoup plus nombreuses en régions, où plus de 650 000 m² ont été commercialisés depuis le début de l’année (60% du marché local) contre 77 000 m² en Ile-de France (19% du marché) », analyse René Jeannenot. Par ailleurs, très peu de changements ont été relevés sur les loyers moyens faciaux de classe A. Les valeurs « prime » en régions continuent de s’échelonner entre 42 et 48€/m², et se maintiennent entre 53 et 55€/m² en Île-de-France. Enfin, avec 565 millions d’euros investis au cours du 1er semestre 2016, le marché de l’investissement logistique (hors locaux d’activité) connaît une hausse de 17% par rapport au 1er semestre 2015 et l’on recense peu de portefeuilles paneuropéens. Mais, « le semestre a été dynamisé par plusieurs portefeuilles de taille moyenne achetés par des fonds anglo-saxons, comme Diane pour 105 millions d’euros acquis par Rockspring ou bien Wolf pour près de 100 millions d’euros acheté par Stam Europe pour un fond américain. À noter, le retour et l’accélération des ventes en blanc de plateformes logistiques que l’on retrouve à la fois dans les zones sécurisées de la dorsale mais également dans d’autres hubs logistiques comme Toulouse et Le Havre», note Franck Poizat, directeur investissement logistique & activité France.