Premier semestre encourageant pour l'immobilier logistique en France

« Même si l’économie française est engagée dans un processus de reprise, la consolidation par l’investissement et l’emploi est encore nécessaire pour que la croissance s’ancre dans la durée. Cette tendance encourageante aura permis au volume placé d’entrepôts de s’inscrire à la hausse avec près de 1,4 million de m² transactés sur les 6 premiers mois de l’année 2015 (+9% en un an). Initiés par les stratégies d’optimisation de la performance de leur supply chain, les distributeurs, via les comptes - propres et les clés en main de classe A supérieurs à 40 000 m² , auront été particulièrement dynamiques en ce début d’année. « Pour l’heure, sur l’ensemble de l’année 2015, le marché de la logistique devrait réaliser une performance aussi bonne qu’en 2014, voire supérieure, à condition que le scénario de la reprise économique ne soit pas remis en question par la situation critique de la Grèce ou le ralentissement de la croissance en Chine par exemple », précise René Jeannenot, directeur du pôle logistique France et du pôle locaux d’activité Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction.

Avec 3,6 millions de m² disponibles début juillet 2015 l’offre à un an s’est résorbée (- 6% en 6 mois). Durant la décennie écoulée, le stock disponible de classe A neuf n’aura jamais été aussi faible (moins de 100 000 m² disponibles début juillet 2015) par rapport à la moyenne de ces 10 dernières années (650 000 m²). L’ensemble des marchés de la dorsale est confronté à ce manque d’offre neuve. C’est dans ce contexte que l’on assiste toujours à une absence d’offre en blanc alors que les projets en gris avec des délais de livrai sons rapides se multiplient. « Toutefois, il convient de noter que certains opérateurs-investisseurs commencent à réfléchir sérieusement sur l’opportunité de lancer quelques projets en blanc », poursuit René Jeannenot.

La région parisienne a poursuivi sur le dynamisme constaté en 2014 puisque 518 000 m² ont été placés depuis le début de l’année (+13% en un an). Neuf transactions supérieures à 10 000 m² sont venues animer le marché ce trimestre. On retiendra les 46 500 m² pour Action Distribution à Moissy Cramayel sur un entrepôt de classe A en clé en main, ainsi que la prise à bail par Autodistribution d’un entrepôt de classe A en clé en main de 36 000 m² à Réau. En ligne avec le dynamisme de la région parisienne, les régions ont totalisé 875 000 m² (+7% s ur un an). Sur la dorsale, Lyon et Marseille caracolent toujours en tête alors que Lille pâti toujours de son démarrage plus difficile. Avec deux transactions pour un total de 132 000 m², Carrefour prend la tête du classement des utilisateurs dans les régions ce trimestre.

Sur les marchés les plus établis, les loyers moyens de classe A sont demeurés stables sur un an à des valeurs basses. Ils se sont positionnés à 44 - 52 €/m² en Région Parisienne, 41 - 43 €/m² à Lille, 42 €/m² à Lyon et 41 €/m² à Marseille. Toutefois, si hors dorsale des ajustements à la baisse ont eu lieu entre le premier semestre 2015 et la même période en 2014, une remontée progressive des valeurs est envisagée à moyen terme pour les marchés "core" en France. Le marché de l’investissement logistique (hors locaux d’activité) est en baisse (- 19% en un an) en raison d’un manque réel d’actifs mis sur le marché. Cependant, plus d’un demi - milliard d’euros d’engagement a été transacté au premier semestre 2015. « Totalisant plus de 60% des acquisitions en valeur, les ventes de portefeuilles ont marqué le marché, notamment la vente de portefeuilles paneuropéens tels que Shine de Goodman à Blackstone », précise Franck Poizat, directeur investissement logistique France. Les taux de rendement se contractent en raison de l’afflux de liquidité et des taux financiers toujours bas. Ainsi, la France affiche un taux de rendement "prime" de 6,35% à la fin du deuxième trimestre 2015. »