Pour Cushman & Wakefield, l'immobilier logistique s’écrira en XXL et en XXS

« Optimistes ». Voilà en un mot l’état d’esprit de Cushman & Wakefield face aux résultats de l’immobilier logistique en France en 2017. En effet, la demande placée sur le trois premiers semestres se porte à 2,4 millions de m². Si ce chiffre représente une baisse de 8 % par rapport à la même période en 2016, celle-ci s’explique par des volumes records l’an passé, ainsi que le fait que de nombreux grands projets soient encore en développement avec des sorties prévues pour 2019. Mais la tendance reste cependant très positive : « Nous estimons que nous atteindrons les 3 millions de m² d’ici fin 2017, soit un total au dessus de la moyenne de ces dix dernières années », selon Magali Marton, head of research France chez Cushman & Wakefield. Une activité principalement portée par les chargeurs de l’e-commerce et de la grande distribution alimentaire (28 % de l’activité chacun). On constate également la montée en puissance des projets clés-en-main, qui représentent la moitié des volumes.

La gamme des surfaces s'élargit

La segmentation de la demande est également instructive puisque s’y dessine clairement l’augmentation du nombre de projets XXL (plus de 60 000 m²), qui représentent 22 % de la demande placée, principalement au détriment des formats allant de 30 000 à 60 000 m², en recul de 25 %. « Il y a une tendance à prendre en compte : celle de l’obsolescence d’une partie du parc logistique, qui a maintenant plus de 30 ans et n’est plus en mesure de s’adapter aux besoins de la supply chain. Certains profitent donc de cette réalité pour massifier et faire sortir de terre des nouveaux bâtiments aux formats inédits », explique Franck Lot, directeur du département industriel et logistique France de Cushman & Wakefield. Parmi ces projets XXL, le site d’Amazon à Brétigny-sur-Orge (91) ou encore la plateforme Conforama de Tournan-en-Brie (77).

À l’extrême opposé de ces bâtiments gigantesques, la logistique urbaine tend plutôt vers les formats XXS, afin de répondre à l’augmentation de la livraison de colis du fait du e-commerce. « Selon une étude que nous avons réalisé cette année, il faudrait construire ou développer 280 000 m² d’espaces logistiques rien qu'à Paris pour suivre la croissance des volumes. Mais où ? Il n’y a plus de foncier dans cette zone. Beaucoup d’opérateurs, tels que Sogaris, réfléchissent donc à des bâtiments mixtes, intégrés à la ville », analyse Magali Marton. Un avis partagé par Franck Lot : « Aujourd’hui, la moindre surface qui ressemble de près ou de loin à un entrepôt près de Paris sera louée pour de la distribution urbaine. C’est un immobilier extrêmement contraint et il y a une vraie bataille qui se joue sur ce terrain. » Pas d’étonnement donc à voir l’Ile-de-France rester la première zone logistique de France, avec plus d’un million de m² en demande placée dans la région sur les trois premiers trimestres 2017. Mais malgré ce leadership, les valeurs locatives restent stables : « La moyenne de 55 euros par m² en Ile-de-France restera d’actualité pendant encore très longtemps », estime Magali Marton.

L’intégralité de cette étude est à retrouver sur le site de Cushman & Wakefield.