Immobilier logistique : des investissements records à la mi-2018

Il avait atteint 3 775 000 m² commercialisés en 2017. Au premier semestre 2018, le marché français des entrepôts de plus de 10 000 m² s'éloigne de ces chiffres exceptionnels et recule de 27 % avec 1 106 000 m² placés au premier semestre 2018, contre 1 520 000 m² au 1er semestre 2017, selon JLL, spécialiste du conseil en immobilier d’entreprise.

L'année des marchés secondaires

Les marchés secondaires supplantent sur les marchés principaux en attirant près de 55 % des m² commercialisés au 1er semestre 2018 contre 38 % un an auparavant. Tandis que, sur la dorsale, le marché francilien enregistrait 43 % des m² commercialisés en France sur l’ensemble de l’année 2017, les six premiers mois de l'année en cours en enregistrent seulement 14 %. Le pôle lillois prend même l'ascendant sur le marché parisien en captant 15 % des m² commercialisés à mi-année. Le marché marseillais attire quant à lui 11 % de la demande nationale placée, en partie grâce aux 76 000 m² en cours de construction pour le prestataire portuaire Katoen Natie à St-Martin-de-Crau dans les Bouches-du-Rhône. Le marché lyonnais de son côté n'obtient pour le moment que 5 % de la demande placée mais pourrait retrouver sa place de second pôle logistique le plus attractif de France au cours du second semestre 2018 avec de nombreux projets en attente d’obtention d’autorisations.

Maintien des transactions entre 20 000 et 40 000 m²

Après en avoir enregistré 11 au premier semestre 2017, le nombre de transactions XXL (supérieures à 40 000 m²) diminue pour en compter seulement sept sur les six premiers mois de 2018. Une situation similaire pour les transactions entre 10 000 m² et 20 000 m² avec 24 opérations au 1er semestre 2018 contre 37 à la même période l’an dernier. Seul segment à se maintenir : celui des transactions comprises entre 20 000 m² et 40 000 m²  avec 13 transactions enregistrées d'une année sur l'autre. « Les prestataires se sont montrés nettement plus actifs que les chargeurs au cours des six derniers mois, signe du bon dynamisme de l’activité de l’externalisation logistique en France », analyse Jean-Marie Guillet, directeur agence logistique France. Avec 1,85 million de mètres carrés disponibles sur la dorsale, l’offre à un an enregistre ainsi une hausse de 9 % en un an. Une augmentation étroitement liée aux nombreuses libérations générées par plusieurs transactions XXL signées en 2016 et 2017. Malgré une légère baisse en début d’année, la demande placée logistique en 2018 pourrait être proche de son niveau record de 2017.

Vers un nouveau record du marché de l'investissement logistique ?

Sur le marché français de l'investissement logistique, le premier semestre 2018 s'est montré le plus actif depuis l’année record de 2007, avec déjà 1,3 milliard d’euros échangés depuis le 1er janvier : « Ce chiffre démontre l’intérêt toujours grandissant des investisseurs pour cette classe d’actif, sur fond d’explosion du e-commerce et de réorganisation massive de la logistique des leaders de la grande distribution. À ce rythme, nous pourrions nous rapprocher à la fin de l’année des 2,5 milliards d’euros transactés en 2007 qui n’ont jamais été dépassés depuis », projette Romain Nicolle, directeur investissement logistique France.

Parmi les transactions unitaires significatives, on peut notamment citer l’acquisition par TH Real Estate du bâtiment de 44 000 m² développé par Idec à Fos-sur-Mer (13) pour le compte de XPO Logistics ou encore le projet de développement de Concerto à Mer (41) pour Lapeyre.