À l'heure du e-commerce, Colliers International interroge les défis posés à l'immobilier logistique

Alors que sa croissance ne s'essouffle pas, ayant affiché une hausse de 20 % en 2017, l'e-commerce a rebattu les cartes de la logistique depuis plusieurs années, obligeant les acteurs de la supply chain à livrer davantage de volume, plus rapidement et avec une qualité de service attendue toujours plus forte. Une restructuration qui touche également le secteur de l'immobilier logistique, et dont traite la nouvelle étude publiée par Colliers International France. Présentée jeudi 22 novembre à Paris, celle-ci s'intitule « E-commerce : quels défis pour la logistique de demain ? ». Elle analyse en profondeur les changements structurels de ce marché (nouveaux bâtiments, du XXL à la messagerie) et les problématiques que ses acteurs vont devoir résoudre dans les années à venir : contraintes du foncier, de stockage, obsolescence de l'offre disponible.

Autant de sujets également au cœur des échanges qui ont suivi la présentation de cette étude, lors d'une table ronde réunissant développeurs et utilisateurs. Parmi eux, Dan Ohnona, directeur du patrimoine et de l’expansion de Fnac-Darty. Rappelant le positionnement omnicanal gagnant pris par l'enseigne dès 2011 (« Près de 50 % de nos ventes sont omnicanales aujourd'hui », révèle-il), celui-ci a mis l'accent sur la force d'une organisation logistique mutualisée, d'autant plus concrète depuis le rapprochement de Fnac et Darty il y a deux ans, ainsi que sur l'importance pour un retailer de s'appuyer sur un réseau de magasins fort. « Désormais, l'entrepôt interpénètre le magasin. Nous avons d'ailleurs centralisé la gestion des actifs tertiaires et logistiques au sein de la même organisation afin d'optimiser notre réseau. Nous nous appuyons donc sur 300 000 m² d'entrepôts en France, principalement en Île-de-France, complémentés par 72 plateformes de distribution sur le territoire, mais également sur un réseau de 500 magasins qui font aussi office d'entrepôts avec une granularité très fine. Aujourd'hui, 90 % du territoire possède un de nos magasins à moins de 15 minutes de chez lui en voiture. Cette relation de proximité, faisant partie de l'ADN de notre groupe, a necessité des plans d'optimisation de nos outils pour rechercher plus de performance et des économies d'échelle. »

Logistique à tous les étages

Autre invité, Grégory Blouin, président de Virtuo, s'est exprimé sur les mutations du parc logistique, face à un marché de l'existant « pas toujours adapté aux demandes de l'e-commerce, ce qui se traduit par la multiplication des projets clé-en-main ces dernières années, les seuls capables de s'adapter à ses process ». Des projets nouveaux, plus grands, plus hauts, mais également à étage. « C'est une tendance de fond à mes yeux. Avec Virtuo, nous travaillons actuellement sur trois projets à étage en France. Face à des bâtiments qui consomment beaucoup de foncier, la montée en hauteur permet d'éviter cette problématique. Mais cela doit s'accompagner d'un vrai travail en amont sur les flux et l'architecture de ces nouveaux sites pour convaincre les collectivités », estime Grégory Blouin. Un nouveau format qui n'est également pas à la portée de tous les utilisateurs : « Ce sont des bâtiments qui coûtent évidemment plus chers qu'un entrepôt classique, et que l'on vient donc installer sur des lieux Prime. On sort alors totalement des loyers classiques à 50 euros du mètre carré. »

Cette création de nouveaux formats dans l'immobilier de la supply chain est également au cœur des projets de la logistique urbaine, évoqués par Jonathan Sebbane, directeur général de Sogaris. Parmi ceux-ci, l'hôtel logistique de Bercy-Charenton, prévu pour 2023 et qui proposera 50 000 m² au sud de Paris avec des bâtiments tertiaires mais également un espace logistique sur trois niveaux, dans une même optique d'optimisation du foncier, et dont l'un d'entre eux pourra accueillir une activité ferroviaire. « Il s'agit d'un projet à moyen terme, soumis aux contraintes du développement en ville, mais qui est déjà commercialisé à 70 % », a révélé Jonathan Sebbane. Un site au positionnement stratégique, bien loin des réalités des entrepôts classiques. « Le prix des loyers a quasiment doublé à Paris depuis 2013. D'ici quelques années, je pense qu'on dépassera les 200 euros du mètre carré dans la capitale. Cependant, il faut que les acteurs s'intéressent dès aujourd'hui à la question de la logistique urbaine. On ne pourra pas commercialiser des bâtiments XXL pendant des années, et il faut maintenant aller prospecter d'autres secteurs. Un nouveau modèle de commerce est en train de se construire et la logistique en sera un levier essentiel », estime le directeur général de Sogaris.

L'étude de Colliers International, « E-commerce : quels défis pour la logistique de demain ? » est disponible en téléchargement libre sur le site de Colliers International. Parmi ses 46 pages d'analyses, on trouve également des interviews de Dan Ohnona, Grégory Blouin et Jonathan Sebbane.