Cushman & Wakefield étudie le marché des entrepôts français au 4e trimestre 2018

Le spécialiste mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield dévoile les résultats de sa dernière étude sur le marché de la logistique en France parue pour le quatrième trimestre 2018. Si l'environnent économique s'avère moins porteur avec un volume d'activité inférieur (-21 %) à une année 2017 exceptionnelle, 2018 enregistre  néanmoins l’une des meilleures performances de la décennie, avec une demande placée d’entrepôts logistiques qui atteint 3,3 millions de m². « La grande distribution alimentaire a concentré près de 30 % de la demande placée des chargeurs - un peu moins de 60 % en incluant la grande distribution spécialisée - loin devant un secteur industriel (21 %) néanmoins très actif depuis trois ans. Les pure-players du e-commerce ont vu leur poids retomber à 7 %, loin de refléter la croissance des surfaces d’entreposages suscitée par la hausse des achats en ligne », détaille Magali Marton, auteure de l’étude et directrice des études chez Cushman & Wakefield.

La montée en régime des logisticiens

Le corridor logistique a été, en 2018, à l’origine de 63 % de la demande placée, L'Île-de-France (avec 1 million de m²) se plaçant en tête, suivie par Lille qui affiche un record depuis 2008 (485 000 m²), Lyon (310 000 m²) et Marseille, également en progrès (250 000 m²). Les logisticiens ont effectué une monté en régime en 2018, visible au niveau géographique mais également sur les formats d’entreposage et les schémas transactionnels, faisant rivaliser leur volume transactionnel avec celui des chargeurs à l’échelle nationale avec plus d’1,6 million de m² chacun. Sur l'année, les deux plus grandes transactions enregistrées sont ainsi le fait de logisticiens : 79 000 m² avec Simastock à Lille et 75 500 m² avec Kaoten Natie à Marseille. De manière générale, la demande placée sur des formats d’entreposage supérieurs à 30 000 m², qui s'était accélérée en 2016 et 2017, a nettement diminué, les activités transactionnelles s'étant positionné sur des gabarits compris entre 10 000 et 30 000 m² qui affichent une progression ininterrompue depuis quatre ans.

Prises à bail et disponibilités

Les entrepôts déjà existants ont vu de leur côté leurs prises à bail augmenter de 7 % en un an tandis que les clés en main et compte propres (qui étaient fortement présents en 2017) ont nettement diminué en 2018, en particulier en Ile-de-France. Dans ce contexte, les schémas locatifs (60 %) ont été dominants.

À la fin 2018, l’offre immédiate d’entrepôts totalise 2,7 millions de m², enregistrant un repli de 4 % depuis fin 2017 dû à un rythme transactionnel soutenu depuis près de trois ayant entamé les disponibilités sur l’ensemble du corridor logistique lorsque ces stocks ont évolué en ordre plus dispersé hors de cet axe. « La recomposition des disponibilités à l’œuvre depuis trois ans et l’activité soutenue des logisticiens amplifient l’étroitesse structurelle d’entrepôts logistiques de classe A, laissant ouvertes les possibilités de lancements en blanc d’opérations très ciblées », juge Cushman & Wakefield.
Au niveau des prix, après trois années de stabilité, le loyer prime en Ile-de-France passe à 56 €/m² par an. Une hausse légère révélatrice de la pression exercée par une nouvelle génération de plateformes logistiques hautement qualitatives, stratégiquement localisées et dotées de capacités d’extensions.

Un total de 3 milliards d'euros d'investissements

Deuxième meilleure performance de la décennue, l'investissement en immobilier logistique totalise trois milliards d'euros en 2018. Si l'année 2017 avaient été marquée par trois acquisitions d’actifs d’un montant unitaire de plus de 100 millions d’euros, en 2018 une dizaine d’entre elles ont animé le marché pour un volume équivalent. « Ces acquisitions de grande taille ont aussi bien concerné des portefeuilles core+ que des actifs unitaires core développés dans le cadre de clés en main et sécurisés par une occupation longue. Pour cette fraction du marché de ''taille critique'', la concurrence est toujours aussi intense, l’immobilier logistique s’imposant comme un terrain privilégié de mise en œuvre de stratégies d’allocation d’actifs et de diversification du risque à l’échelle pan-européenne », explique Cushman & Wakefield.

Magali Marton conclut à une « bonne tenue du marché locatif depuis trois ans » ainsi qu'une croissance des besoins d’entreposage liés au e-commerce qui attirent une gamme très large d’investisseurs : « Pour la quatrième année consécutive, les volumes d’engagement culminent, un mouvement inédit par sa force et sa durée qui a comprimé davantage les taux de rendement en 2018 », analyse-t-elle.