Au 3e trimestre 2019, un marché de l'immobilier toujours animé selon Arthur Loyd Logistique

Après un premier semestre 2019 dynamique, le marché de l'immobilier logistique reste « animé » sur les neuf premiers mois de l'année selon Arthur Loyd Logistique malgré un ralentissement au troisième trimestre : « La demande placée à fin septembre surpasse de 11 % les volumes moyens à cinq ans, déjà portés par une année 2017 exceptionnelle », note Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique.

Une demande placée record en Hauts-de-France

Sur le marché des utilisateurs, la dorsale demeure toujours aussi stratégique sur le territoire français, avec 55 % des transactions effectuées, l’Île-de-France en concentrant la majeure partie, malgré un léger retrait, avec 565 000 m² (comptant notamment la prise à bail d’une surface de 72 000 m² par Stokomani, à Venette). Dans la région Hauts-de-France, la demande placée à atteint de son côté un record de 437 000 m² grâce à nombreuses constructions pour compte propre (à l'instar des trois constructions de Log’s à Denain, Wattrelos et Maubeuge, totalisant 106 000 m², ainsi que le positionnement de Suncity sur un grand volume à Cambrai), tandis que de nombreux projets en blanc y ont également été lancés ou livrés. Concernant le pôle lyonnais, son activité n'atteindra pas le niveau de 2018 et elle n'enregistre qu'une seule transaction XXL, réalisée à Corbas par Easydis. Tendance à la baisse également pour la région marseillaise, avec seulement 67 000 m² placés à neuf mois.

En dehors de la dorsale, la demande placée atteint 1,1 million de m², soit une hausse de 54 % en un an : « Les zones établies de l’axe ligérien ont été, depuis Orléans jusqu’à Nantes, particulièrement prisées par les utilisateurs, concentrant plus de la moitié des volumes pris hors dorsale », commente Didier Terrier. On y enregistre pas moins de quatre transactions XXL tandis que le dynamisme « hors normes » de la région Grand Est se poursuit, avec la prise à bail d’un entrepôt de 60 000 m² par Renault, à Bas Ham.

Du côté de l'offre logistique à moins de six mois, elle se maintient à un niveau de 1,9 million de m² sur la dorsale logistique, composée à 73 % de surfaces de classe A. Elle augmente nettement dans les Hauts-de-France avec 605 000 m² tandis qu'elle stagne dans les régions lyonnaise (101 000 m²), marseillaise (106 000 m²) et francilienne (1 139 000 m²). Son potentiel de développement, comme au premier semestre 2019, avoisine 7 millions de m² mais « son évolution est toutefois incertaine, alors que le gouvernement préconise aux préfets de régions et de départements, dans son instruction du 29 juillet 2019, un principe de zéro artificialisation des sols à court terme », indique Didier Terrier.

Un marché de l'investissement en hausse

Avec un taux prime en immobilier logistique qui  se rapproche de 4,00 %, l'Hexagone reste favorablement perçue par les investisseurs, les trois premiers trimestres 2019 ayant vu les montants investis en immobilier logistique atteindre 2,2 milliards d’euros, soit une hausse de 21 % par rapport à 2018. On enregistre cinq transactions de portefeuilles français et paneuropéen de plus de 100 millions d’euros tandis que 38 transactions unitaires ont été réalisées pour 1,2 milliard d’euros. « L’exceptionnelle vitalité de cette classe d’actifs est notamment rendue possible par des transactions de portefeuilles majeures, qui devraient permettre d’atteindre d’ici la fin de l’année le niveau historique de 3,7 milliards d’euros engagés », juge Nicolas Chomette, directeur investissement d’Arthur Logistique. Un marché dynamique visible notamment par plusieurs acquisitions dans l’ouest français, depuis la région rouennaise jusqu’à Toulouse, ainsi que par une demi-douzaine de transactions en blanc et la réalisation de transactions dans la logistique urbaine, notamment avec Barings qui s'est porté acquéreur d’un portefeuille de trois messageries près de Paris, Lyon et Poitiers. Du côté de la nationalité des investisseurs, « fait hors normes, les investisseurs français devraient dominer pour cette fois le marché de l’investissement immobilier logistique, notamment par des positionnements particulièrement marqués d’Argan, Amundi, BNP REIM et Axa IM », indique Nicolas Chomette.

« Le secteur de l’investissement logistique bénéficie, comme les autres classes d’actifs, d’une politique monétaire très accommodante et d’une abondance de liquidités, mais plus spécifiquement d’une bonne santé maintenue du marché locatif, et d’un manque de produits disponibles », conclut Nicolas Chomette.