Immobilier logistique : près d'un million de mètres carrés livrés en blanc entre 2020 et 2021

Restreint au début des années 2010 dans un contexte post-crise financière, le marché immobilier logistique en blanc avait su repartir dans la deuxième partie de la décennie, avec 2 millions de m² de plateformes logistiques de ce type livrés, ou en construction entre 2016 et 2021 (dont 0,96 million entre 2020 et 2021), selon Arthur Loyd Logistique (ALL), spécialiste de la location et de la vente d'entrepôts. Un dynamisme permis par la bonne santé du marché utilisateur ainsi que par « une baisse de l’offre en régions lilloise et lyonnaise, et par le retour d’acteurs capables de prendre des positions opportunistes », détaille ALL. Conséquence : une forte croissance des projets livrés en blanc depuis 2016, passant de 108 000 m² à l'époque jusqu'à 693 000 m² prévus en 2021, principalement sur la dorsale (76 % des volumes) mais avec une répartition inégale : si les Hauts de France ont été le pôle le plus dynamique avec 618 000 m² livrés ou à construire, « 74 % de ces volumes sont restés concentrés dans le bassin minier ». Ailleurs, les régions marseillaises et lyonnaises, n’ont accueilli que 22 % de ces surfaces. En dehors de la dorsale, la Normandie a vu six plateformes se créer pour un total de 235 000 m², et d'autres plateformes sont programmées en 2018 dans « les axes de la Loire, de la Gironde, du Rhône, en Occitanie et dans le Grand Est ».

Vers la coexistence de deux modèles

Sur l'ensemble de ces volumes, 71 % ont déjà été pris à bail en amont ou au cours du mois de leur livraison. Mais la commercialisation des surfaces à livrer d'ici 2021 reste encore à définir, avec 958 000 m² encore vacants en France, dont 33 % en région lilloise. Pour Arthur Loyd Logistique, une solution pourrait passer par la division de ces bâtiments, principe utilisé pour 10 des 25 bâtiments en partie ou complètement commercialisés entre 2016 et le premier trimestre 2020. Plus globalement, la crise du Covid-19 pose pour Arthur Loyd « la question de ce que sera l’avenir d’un immobilier en blanc banalisé », estimant que les lancements de projets aux grands volumes pourraient être tempérés par « la politique de sobriété foncière menée par le législateur, et des prises de position plus mesurées des investisseurs », ainsi que par la remontée des taux d’intérêt et la méfiance des collectivités pour des bâtiments sans preneur. Le spécialiste de l'immobilier logistique précise cependant que des exemples récents de lancements en blanc dans les zones portuaires de Santes (59) ou à Bonneuil sur Marne (94), « pourraient toutefois augurer de la coexistence de deux modèles, à savoir d’une part un maintien de lancements en blanc dans les zones Prime traditionnelles toujours favorables à l’implantation d’entrepôts, et d’autre part l’apparition d’un type d’actif de plus petite taille, centré sur la logistique urbaine et localisé à proximité directe des bassins de consommation ».