Immobilier logistique : un marché en repli dans un contexte de crise

Les premiers effets de la crise du Covid-19 commencent à se faire sentir sur le marché de l'immobilier logistique français. C'est le constat fait par Arthur Loyd Logistique à l'occasion de son bilan sur la première moitié de 2020. Tout d'abord du côté du marché utilisateurs, avec un retrait de la demande placée qui se confirme, avec seulement 682 000 m² de plateformes logistiques commercialisés depuis le début d’année (les chargeurs occupent 54 % des volumes commercialisés, mais les prestataires restent majoritaires en nombre de transactions réalisées). « Si le marché utilisateurs acte ainsi une baisse de 59 % par rapport au premier semestre 2019, il réalise en outre sa plus piètre performance de la décennie, de 42 % inférieure à la moyenne des volumes placés entre les premiers semestres 2011 et 2019 », détaille Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique. Un repli expliqué par l'absence de surfaces XXL (seulement deux opérations à Roullet St Estèphe et à Meaux pour Intermarché et Lidl). Sur la dorsale, le recul est même de 63 % avec seulement 322 000 m² placés, 63 % de ceux-ci venant de la région parisienne. A contrario, les autres pôles français, malgré le retrait, restent dynamiques avec 360 000 m² placés, des chiffres qui témoignent « du changement de dimension des pôles secondaires au cours de la dernière décennie : ils enregistrent en ce début d’année une demande placée supérieure de 34 % au volume moyen des premiers semestres 2011-2015. À l’inverse, aucun des secteurs majeurs de la dorsale n’est parvenu ce semestre à égaler son dynamisme de début de décennie », souligne Didier Terrier.

Retards et investissements en trompe l'œil

Et cette faible activité s'explique en partie par la crise du Covid-19 selon Didier Terrier :  « Si 70 % des volumes placés ont porté sur des surfaces neuves, correspondant à des agrandissements de plateformes existantes ou de nouveaux projets, le retard pris dans les obtentions de permis de construire et levées de conditions suspensives a largement contribué au ralentissement de l’activité ». Des projets restent cependant en cours : 103 000 m² à Meung sur Loire (45) par Mountpark et 93 000 m² à l’initiative de Prologis pour Samada à Moissy-Cramayel (77). L'investissement lui connait peu d'évolutions de par l'arrêt des activités. « La dynamique prise par le segment d’investissement logistique depuis mars 2020 s’avère toutefois être en trompe l’œil, un grand nombre de transactions en cours portant sur des surfaces encore à construire, et donc conditionnées par l’obtention des permis de construire ainsi que la levée des conditions suspensives sur les ICPE », précise Nicolas Chomette, directeur de l’investissement chez Arthur Loyd Logistique. Mais les montants investis au cours des trois premiers mois de 2020 surpassent de 47 % les sommes engagées au cours du premier semestre 2019, grâce à la poursuite de transactions de portefeuilles de très grand volume : Ivanhoé Cambridge et Patrizia pour les portefeuilles Hub & Flow et Mercury représentent 900 millions d’euros, soit 88 % des sommes totales engagées en immobilier logistique depuis le début d’année. Mais si le marché de l’investissement pourrait repartir sous peu, il risque de se heurter à moyen terme au manque d’actifs disponibles à la vente, du fait du bouleversement des calendriers des chantiers post-crise et d'une prudence plus forte des investisseurs.