ALL et JLL analysent le marché de l’investissement logistique au 3e trimestre 2020

Le groupe de conseil en immobilier JLL (Jones Lang LaSalle) et le spécialiste de la location et de la vente d'entrepôts ALL (Arthur Loyd Logistique) se sont penchés sur les résultats du secteur au troisième trimestre 2020.

Les investisseurs misent sur la logistique

JLL observe un « intérêt des investisseurs inébranlé » avec, fin septembre 2020, un volume atteignant 2,43 milliards d’euros, un niveau supérieur de 29 % à celui enregistré l'année dernière. JLL indique que si la crise sanitaire a pu durant un temps freiner l’activité, « l’engouement des investisseurs pour la logistique ne s’est pas terni et s’est même vu renforcé avec la mise sous les projecteurs du secteur de la logistique durant cette période inédite ». Parmi ces investisseurs, les Allemands ont réalisé deux opérations de grand volume, effectuées à l’initiative de Patrizia et Union Investment, mais ce sont les investisseurs anglo-saxons qui tiennent la dragée haute dans l'Hexagone, avec 53 % des sommes investies. La société d’investissement sud-africaine, Investec, s’est par ailleurs illustrée par l’acquisition auprès d’Ares d’un portefeuille de près de 300 millions d’euros. Les investisseurs français, quant à eux, bien qu'actifs sur le marché et à l'origine de 37 % des signatures, ne se sont pour autant pas positionnés sur les plus grands volumes, ramenant leur part à 8 % du montant total investi.« Le premier semestre aura été à deux vitesses. D’abord galvanisé par les encours de transactions de la fin d’année 2019, le marché a traversé une période creuse durant le confinement. Au troisième trimestre, la reprise d’activité est au rendez-vous. Conscient des belles opportunités que propose cette classe d’actif, et disposant d’un afflux conséquent de liquidités engrangé durant la période de confinement, les investisseurs n’hésitent pas à miser sur la logistique. L’activité devrait encore s’accroître dans les mois et années qui suivent et 2020 constituera, en dépit de la crise, une année record avec plus de 4 milliards transactés d’ici la fin de l’année », commente Simon-Pierre Richard, directeur investissement logistique France chez JLL.

Un marché soutenu par les opérations de portefeuille

Pour preuve, 44 opérations ont été actées depuis début 2020, un nombre inférieur de 25 % à 2019, mais supérieur à la moyenne décennale (+38 %) avec des transactions importantes signées, notamment l'acquisition en début d’année par Catella Asset Management du portefeuille Highway sur un montant avoisinant les 180 millions d’euros pour le compte de Tristan Capital Partner. Contrairement aux neuf premiers mois de l’année 2019, qui avait vu 1,2 milliard d’euros être investis dans le cadre d’opérations unitaires, en 2020, le marché est davantage soutenu par les opérations de portefeuilles, totalisant en neuf mois près d’1,8 milliard d’euros, note ALL. Ainsi, cinq de ces opérations, effectuées chacune pour plus de 100 millions d’euros, représentant 83 % des montants investis dans les portefeuilles logistiques. « L’externalisation immobilière demeure d’une part un outil privilégié pour les utilisateurs devant faire face à la fragilité de leur trésorerie, et offre d’autre part souvent aux investisseurs l’avantage d’un loyer sécurisé : plusieurs portefeuilles sont encore en cours de commercialisation sur le marché, et devraient être cédés au cours des prochains mois », précise ainsi Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique. Les opérations unitaires actent quant à elle une baisse de 59 % par rapport à une année 2019 record, totalisant 483 millions d’euros fin septembre 2020. Néanmoins, ALL observe que le troisième trimestre de l’année a vu une accélération des transactions, 12 des 21 opérations recensées cette année ayant été actées au cours des trois derniers mois. À noter par ailleurs que 46 % des montants investis dans le cadre d’opérations unitaires ont porté sur des actifs localisés hors des pôles majeurs de la dorsale.

Au quatrième trimestre

Se penchant sur le début du mois d’octobre, ALL indique qu'il a été riche en transactions « portant aussi bien sur des opérations effectuées au cœur de la dorsale qu’à l’extérieur de celle-ci, et tant sur des actifs aux loyers sécurisés que des positionnements spéculatifs » poursuit Nicolas Chomette. Se projetant sur la fin de l'année, le spécialiste en immobilier logistique anticipe d’autres opérations spéculatives de grande envergure, parmi lesquelles, l'acquisition par Harbert European Real Estate d’une plateforme XXL à Pont d’Ain (01). Cet attrait des investisseurs pour les opérations spéculatives s’explique notamment par un écrasement des taux sur les opérations prime sécurisées, faisant espérer des plus-values importantes. « La stratégie de rationalisation des utilisateurs, conjuguée à l’appétit maintenu de nombreux investisseurs et au manque d’offres disponibles à la vente sur le marché, devrait amener à une nouvelle compression du taux prime avant la fin d’année, pour l’instant toujours positionné au niveau de 4 % » , termine Nicolas Chomette.