En 2020, Prologis a acquis 4 bâtiments de logistique urbaine

Dans son bilan 2019, Cécile Tricault, directrice générale Europe du Sud de Prologis l’annonçait : le propriétaire, opérateur et développeur en immobilier logistique lorgnait du côté de la logistique urbaine pour mieux accompagner ses clients au plus près des centres-villes. Une démarche globale, amorcée en France cette année avec de premières acquisitions actées autour de la métropole parisienne. « Nous avions cette volonté de développement sur la logistique urbaine depuis deux ans mais nous étions restés discrets sur le sujet pour pouvoir organiser notre stratégie », explique Cécile Tricault. 

47 000 m² de surfaces de logistique urbaine

La logistique urbaine était déjà « extrêmement visible avant la pandémie, avec des flux de livraisons qui ont explosé ces dernières années », et la directrice générale Europe du Sud observe que cette croissance fulgurante n’est pas seulement dû au développement du e-commerce mais également au fait que l’outil logistique a été « sorti des villes », entraînant une augmentation naturelle des flux, ainsi que par la modification des modes de consommation. Prologis souhaite participer à la résolution de cette complexe équation en développant une nouvelle stratégie immobilière autour de la logistique urbaine. Cette initiative a conduit l'entreprise à réaliser quatre acquisitions en 2020, totalisant environ 47 000 m² : Rosny DC1, Vitry DC1, Paris La Défense DC1 et DC2. « Nous avons visé des territoires situés entre l’A86 et le boulevard périphérique, commente Salvi Cals, directeur des investissements France de Prologis. Les trois départements de la petite couronne [Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne] sont à nos yeux des zones clés en région parisienne, car en proximité avec le cœur de l’agglomération, tout en étant dans une position intermédiaire avec les plateformes logistiques en deuxième couronne. Ils constituent une tête de pont qui permet très rapidement de livrer les grands centres d’activité ». Bien que la logistique urbaine à Paris était jusqu’alors historiquement plutôt localisée au nord et à l’est de la ville, « des besoins se font aussi jour sur l’ouest de l’agglomération, qui est assez peu équipé », précise-t-il.

Quatre acquisitions en 2020

Premier actif évoqué, celui de Rosny-sous-Bois (93), acquis en février 2020. Un bâtiment de 12 619 m² datant des années 70, dont la rénovation est en cours. Les travaux, consistant à améliorer son empreinte énergétique tout en créant de nouvelles surfaces de stockage sans modifier l’emprise totale du bâtiment, devraient s’achever en mai 2021. Pas d’occupant prévu à ce jour mais la phase de commercialisation locative est lancée, visant des sociétés spécialistes de la distribution urbaine, du e-commerce ou du textile haut de gamme. « Nous déployons sur ce bâtiment la totalité de nos capacités pour en faire l’un des sites les plus performants sur la première couronne », souligne Salvi Cals. Plus récemment, en octobre 2020, Prologis a intégré un actif à Vitry-sur-Seine dans le Val-de-Marne (Vitry DC1). D’une surface de 8 543 m², il a été modernisé et est d’ores et déjà entièrement loué « sur une longue durée » au groupe JCDecaux « pour le stockage de pièces détachées et la maintenance de l’ensemble du mobilier urbain qu’il gère sur l’est de l’agglomération parisienne ». Ajouté au portefeuille également en octobre, Paris La Défense DC2, situé à Nanterre, s’étend lui sur 19 486 m². Loué à Parcours, filiale d’ALD Automotive (groupe Société Générale), il se présente comme un bâtiment logistique « hybride » intégrant également du service aux particuliers. Datant des années 90, cet actif a été rénové il y a quelques années et Prologis y réalise actuellement « des travaux énergétiques sur la totalité du toit », précise Salvi Cals. Enfin, à quelques centaines de mètres, Paris La Défense DC1, a été acquis ce mois-ci par le groupe : un bâtiment de 6 104 m² où l’entreprise entend mener d’ici quelques semaines un processus de rénovation complète : désamiantage, mise à jour de la consommation énergétique et adaptation à une activité de livraison de colis. « Nous sommes extrêmement confiants sur le devenir de ce bâtiment », déclare le directeur des investissements France de Prologis

Pédagogie et ambition d’avenir

Après avoir consacré 24 mois à ces problématiques de logistique urbaine en Île-de-France, Prologis observe la nécessaire mise en place d'une stratégie partagée : « On manque d’une vision d’ensemble à la bonne échelle, qui est celle de l’agglomération », juge Salvi Cals. Face à une actualité forte sur ce secteur (moratoire contre les entrepôts de e-commerce, plan de relance et requalification des friches industrielles), le groupe se fait aujourd’hui la mission d’œuvrer pour la pédagogie dans le domaine et souhaite convaincre les élus. « Il y a une certaine crainte, un hiatus entre la croissance des besoins et la perception. Nous cherchons à les persuader que le projet métropolitain parisien ne peut se concevoir sans la dimension logistique. On a besoin de traiter ces problématiques avec des acteurs du public et du privé », indique Calvi Sals. « La logistique urbaine est selon nous la solution pour faire respirer le Grand Paris, en limitant les engorgements, en réhabilitant des zones et des espaces souvent délaissés, en confortant l’emploi localement, et nous sommes ouverts pour échanger sur ces sujets avec les collectivités et territoires que nous avons ciblés. L’objectif de Prologis est de rapprocher les marchandises de la population pour répondre à la demande croissante des consommateurs et des acteurs économiques », ajoute Cécile Tricault,

Le groupe compte donc poursuivre à l’avenir sa stratégie au niveau mondial, ayant identifié une dizaine de villes : « En France on considère que Paris est la seule agglomération où les contraintes sont à un niveau suffisant pour développer des structures en proche périphérie même si on ne refuse pas de regarder dans d’autres métropoles, comme Lille ou Lyon », précise Salvi Cals. Objectifs pour Prologis à moyen terme dans l’Hexagone ? Avoir 10 à 12 % de son portefeuille investi en surfaces de logistique urbaine. « Aujourd’hui, nous sommes implantés sur trois communes. D’ici deux, trois ans, nous pouvons doubler ou tripler ce nombre, anticipe Cécile Tricault. Les sites étant rares, si l’on parvient à trouver six ou sept zones avec des opportunités, l’idée est ensuite d’avoir six ou sept actifs par zone. On peut tabler sur une vingtaine de sites d’ici deux ou trois ans, mais nous ne nous fixons pas un nombre maximal d’acquisitions. Il s'agit de nous constituer un portefeuille tout en restant sélectifs sur notre stratégie d’implantation ».