Immobilier
2020 : malgré la crise sanitaire, l’immobilier logistique maintient son cap
Le spécialiste de la location et de la vente d'entrepôts, Arthur Loyd Logistique, fait le bilan de 2020 pour le marché de l'immobilier logistique. Un secteur qui, bien qu'impacté par la crise sanitaire, a su maintenir de bonnes performances, avec une importante reprise du marché utilisateurs lors du second semestre 2020.
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Arthur Loyd Logistique | Nanteuil-le-Haudouin, 43 699 m² loués à ID Logistics
Les chiffres sont éloquents : le PIB national accuse une baisse de 9 % sur l’année 2020, la plus prononcée depuis la Seconde guerre mondiale. Pour autant, un secteur semble résister : l’immobilier logistique. Avec 3 millions de mètres carrés placés, il « accuse une baisse de 15 %, beaucoup moins prononcée que d’autres classes d’actifs », montrant son « incroyable résistance », selon Louis-Marie Masfayon, chargé d'études chez Arthur Loyd Logistique (ALL), spécialiste de la location et de la vente d'entrepôts.
Les pôles secondaires progressent
« Le marché des utilisateurs reste en ligne avec la très bonne performance des cinq dernières années [avec une performance inférieure de 5 % à cette moyenne], notamment de par un net effet de rattrapage au deuxième semestre 2020 », note Didier Terrier, directeur général associé d'ALL. La deuxième partie de l’année aura ainsi vu 71 % des volumes placés. Au niveau géographique, la presque totalité des pôles majeurs de la dorsale se sont ainsi maintenus, mis à part les Hauts-de-France qui enregistrent une baisse de 70 % avec 234 000 m² placés, après une année 2019 exceptionnelle qui en avait comptabilisé 771 000. En revanche, les secteurs franciliens (823 000 m²) et marseillais (273 000 m²) se situent approximativement au niveau de 2019. Avec 328 000 m² placés, la région lyonnaise connait de son côté une hausse de +31,5 %. « Autre fait marquant, le changement de dimensions des pôles secondaires se confirme, ces secteurs effectuant leur deuxième meilleure performance de la décennie, en concentrant 45 % de la demande placée totale » commente Didier Terrier.
Si les pôles majeurs de la dorsale enregistrent 55 % de la demande placée, une tendance à la progression des pôles secondaires s’observe donc, et ce depuis cinq ans. En 2020, avec 1 379 000 m², ils réalisent le deuxième meilleur exercice de la décennie avec +63 % par rapport à la moyenne à neuf ans. La région orléanaise (377 000 m² en région Centre) demeure le pôle le plus actif malgré un léger retrait en 2020. Les Pays de la Loire et le Grand Est enregistrent eux une nette baisse de la demande placée avec 21 % des volumes, tandis que la Normandie (213 000 m²) et l’Aquitaine (173 000 m²) entament une progression marquée. Avec 4 millions de m², les pôles secondaires représentent 40 % du potentiel de développement en France.
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Arthur Loyd Logistique I Saint-Laurent-de-Mure, 48 385 m² loués à XPOLes grands volumes à la baisse
Les opérations XXL marquent un retrait prononcé en 2020 avec neuf commercialisations de 50 000 m² et plus contre 14 en 2019. La demande placée enregistre une baisse de 23 % sur le périmètre des surfaces supérieures ou égales à 20 000 m². Parmi les principales transactions de l’année 2020, ce sont les acteurs de la grande distribution qui, bien qu’en retrait (-33% pour 690 000 m²), mènent toujours la danse parmi les chargeurs, en termes de prises de surface, représentant 48 % des volumes placés. Les prestataires logistiques ne déméritent pas et réalisent de leur côté en 2020 une de leurs meilleures performances de la décennie avec 1,6 million de m² acquis ou pris à bail.
Concernant la demande placée de surfaces neuves ou à construire, elle représente 65 % des volumes totaux commercialisés et 58 % d’entre eux sont concentrés dans les pôles secondaires. On compte d’autre part 336 000 m² de surfaces lancées en blanc commercialisées. Avec une progression de 20 % dans les pôles majeurs de la dorsale, l’offre de plateformes logistiques disponibles sous six mois s’élevait à 2,9 millions de m² fin 2020. « Cette bonne performance du marché utilisateurs, au vu des contextes économique et sanitaire, ne doit pas occulter un paradoxe. Alors que nous assistons incontestablement à un durcissement du discours de certains élus locaux ou acteurs publics à l’égard de la logistique, cette dernière s’avère plus que jamais vitale pour notre économie - tant au niveau de l’acheminement des biens de consommation courante que des produits sanitaires, ou encore de l’emploi qu’elle génère », estime Didier Terrier.
Les investisseurs étrangers dynamiques
Du côté des investissements, ils comptabilisent 3,4 milliards d’euros en 2020, soit une baisse de -27 % par rapport à 2019. « Le recul des sommes engagées ne s’explique pourtant pas par un retrait volontaire des investisseurs sur ce marché, mais bien par un arrêt contraint des arbitrages, confinement oblige, au printemps 2020. Ainsi la dernière année écoulée a-t-elle-même constitué la deuxième meilleure performance jamais vue pour cette typologie d’actif » précise Nicolas Chomette, directeur Investissement chez ALL. Une année 2020 « plutôt axée sur les portefeuilles (2,4 milliards d’euros et 18 opérations) avec moins d’actifs unitaires (1 milliard d’euros) ». Le marché demeure « plus que jamais porté par les opérations de 50 millions d’euros ou plus, qui représentent même 81 % des sommes totales engagées en 2020, contre 69 % en 2019 », observe à cet égard Arthur Loyd Logistique.
Si en 2019, les investisseurs français avaient été particulièrement dynamiques, ce sont les investisseurs étrangers qui ont animé l’année 2020, à la fois par des acteurs établis comme CBRE GI, Savills IM ou Blackstone, mais aussi de nouveaux entrants, à l’instar d’Investec, Ivanhoé Cambridge ou encore Real I.S. « Les montants investis suivent la dorsale mais pas que, beaucoup d’investisseurs ont compris qu’ils pouvaient se positionner en dehors : sur l’arc Ouest avec Angers, Bordeaux, l’Orléanais… Ce n’est plus un frein ils ont compris qu’il s’agissait de secteurs-clés pour la logistique », indique Nicolas Chomette. Ce dernier observe par ailleurs une forte demande des investisseurs pour les opérations en blanc avec 10 opérations menées en 2020, pour un total de 310 millions d’euros. « Résistance du marché utilisateurs, manque de produits disponibles à la vente, arrivée de nouveaux entrants, diversification du patrimoine, afflux constant de liquidités… Les mêmes fondamentaux demeurent sur le marché logistique, orientant le taux prime toujours à la baisse, passé sous la barre des 4,00 % en fin d’année 2020, à un niveau de 3,90 %. Des premières transactions ayant d’ores et déjà été actées en début d’année 2021 à des niveaux inférieurs », conclut-il.
Focus sur les pôles de la dorsale
La région des Hauts-de-France, « très bonne élève en 2019 » enregistre, avec 234 000 m² de demandé placée en 2020, « sa moins bonne performance de ces dix dernières années par rapport à la moyenne sur le territoire », note Didier Terrier. La demande placée y est en baisse tous secteurs confondus. « Le plus significatif dans cette région étant le potentiel de développement » avec 2,6 millions de m² à construire «lié à un accueil nettement favorable des collectivités qui débloquent des fonciers ». Avec 639 000 m² en 2020, soit une hausse de 48 %, l'offre disponible sous six mois y est toujours aussi forte. Des chiffres plaçant cette région comme principal potentiel de développement de la dorsale, en sachant que 52 % des volumes y sont concentrés dans le Bassin minier et le Valenciennois et seulement 174 000 m² à proximité directe de Lille. « Il va falloir penser à requalifier des friches sur le territoire de Lille pour amener cette offre », juge Didier Terrier.
L’Île-de-France quant à elle totalise 823 000 m² de demande placée cette année, « très stable, dans la continuité des années précédentes », explique Philippe Frèrejean, consultant supply associé. 77 % des transactions réalisées portent sur des bâtiments existants dans un marché équilibré entre prestataires et chargeurs. On compte encore des bâtiments lancés en blanc, dont un de 60 000 m² et l’autre de 30 000 m², montrant que l’intérêt y est toujours pour ce type d’opération. Le nord et le sud de l’Île-de-France demeurent les plus actifs (avec respectivement 288 000 m² et 368 000 m²). Ces sous-zones concentrent à elles deux 73 % de l’offre et 97 % du potentiel de développement de la région.
Quant à la région lyonnaise, comptabilisant 328 000 m², soit une progression de +31,5 % par rapport à 2019, elle reste « dynamique, particulièrement sur le nord Isère avec l’Isle d’Abeau qui enregistre une progression de +79% de la demande placée », explique Didier Terrier. L’offre disponible sous six mois, s’élevant à 160 000 m², y demeure en revanche faible avec une absence persistante de disponibilités de grand volume. Dans cette région, « il s’agit toujours de la même problématique du manque d’offres et de la rareté de fonciers disponibles ».
Sur la région marseillaise enfin, la demande placée s’élève à 273 000 m², 68 % des volumes commercialisés concernant des plateformes neuves ou à construire. Cette demande placée se concentre particulièrement sur la zone de Distriport-Fos avec 144 000 m² néanmoins en baisse par rapport à 2019 (156 000 m²). L’offre disponible sous six mois, à 105 000 m², y enregistre une légère progression mais le stock reste « toujours inférieur à la moyenne des disponibilités 2011-2019 ».
