Une année record en perspective pour l'immobilier logistique européen selon Savills

Une étude menée par Savills révèle que les investissements dans l'immobilier logistique en Europe s'élèvent à 22,5 milliards d'euros au premier semestre 2021. Cela représente 64 % du volume de transactions enregistré pour l'année complète de 2020, soit une augmentation de 60 % par rapport à la moyenne sur cinq ans. Savills prévoit ainsi une nouvelle année record. 2,1 milliards d'euros ont été investis en France au premier semestre, en hausse par rapport à 2020 où le montant investi était 1,98 milliard d'euros. « Les volumes record de transactions et de prises à bail correspondent au résultat de cinq années de croissance comprimées sur 18 mois, le Covid-19 accélérant les évolutions structurelles ayant conduit à une très forte expansion de la vente en ligne », observe Alexandre Fraigneau, directeur transactions département Logistique Savills France.

Dans son étude, Savills remarque que les investisseurs recherchent davantage d'opportunités hors des marchés Core, notamment en Europe du Sud, du Centre et de l'Est, ce qui continuera de compresser les rendements dans ces régions jusqu'à la fin de l'année. De plus, « les utilisateurs commencent à intégrer les critères ESG [environnementaux, sociaux et de gouvernance] dans leurs stratégies », souligne Mike Barnes, European research associate. « Les locataires, en particulier les distributeurs, veillent désormais davantage à leurs niveaux d'émissions carbone et ajustent leur chaîne logistique pour respecter leurs objectifs en la matière. Un plus grand nombre de bornes de recharge électrique devront être installées afin d'atteindre l'objectif de neutralité climatique de l'Union Européenne pour 2050 et s'assurer que les détaillants puissent satisfaire la demande croissante pour les livraisons en ligne ».

Un rendement de 3 ou 4 % en Europe

Lors du premier semestre 2021, la demande placée dans la logistique européenne a été de 18,7 millions de m², soit 63 % de plus que la moyenne semestrielle. Les meilleures performances par rapport à leur moyenne quinquennale de premier semestre reviennent à la Pologne (+102 %), les Pays-Bas (+64 %) et l'Allemagne (+28 %). Au Royaume-Uni, la demande placée était 82 % plus élevée que sa moyenne à long terme grâce à la demande d'entrepôts de la part des distributeurs en ligne. Ce marché se distingue d'ailleurs pour avoir capté 37 % de l'ensemble du volume de transactions sur la période.

Les rendements ont baissé sur la plupart des marchés européens Core pour atteindre 3-4 %. En cause, le niveau bas record des taux de vacance et la tendance d'une hausse des loyers. Sur le marché Prime, le rendement logistique s'est compressé à 4,35 % sur les 12 derniers mois. En France, le taux de rendement s'établit désormais à 3,5 % pour les actifs logistiques.