Immobilier logistique : un bon début d'année mais des nuages à l'horizon

Le cabinet de conseil en immobilier Arthur Loyd Logistique vient de publier une étude sur l'état du marché immobilier logistique français au premier trimestre 2022. 755 000 m² de surface ont été commercialisés sur cette période, soit une hausse de 5 % par rapport à début 2021. La performance est jugée très bonne, d'autant plus qu'elle est réalisée dans un environnement global plein d’incertitudes : « À des problématiques déjà connues et maintes fois abordées, telle que la difficulté croissante à sécuriser des fonciers, viennent s’ajouter sur le court terme des incertitudes d’ordre électoral, en France, et géopolitique, liées à la crise ukrainienne. Les conséquences économiques de la crise sanitaire se font par ailleurs toujours ressentir, les tensions sur les chaînes logistiques amenant à une augmentation sensible des coûts de transport, amplifiés récemment par le renchérissement des coûts énergétiques », souligne Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique.

Bonne performance de la dorsale

Représentant 581 000 m² commercialisés, la demande placée dans la dorsale a progressé pour atteindre sa deuxième meilleure performance en 11 ans. Parmi les différents pôles de cette dorsale, l'Île-de-France est le plus important avec 248 000 m² acquis ou pris à bail. Les Hauts-de-France se sont aussi démarqués avec une performance notable suite à la signature de deux transactions de taille XXL. En dehors de la dorsale, les autres pôles français enregistrent un retrait marqué au premier trimestre, avec 174 000 m² placés. Ce niveau est le plus faible depuis 2015. Selon Didier Terrier, le manque de transactions de grand volume explique cette baisse. Le marché du neuf représente deux tiers du volume global placé en France. Six transactions totalisant 209 000 m² ont porté sur des plateformes lancées en blanc sur la dorsale.

Le stock d’offre disponible sous six mois est en croissance de 7 % par rapport au dernier trimestre, soit 1,5 million de m² dans les pôles majeurs de la dorsale. Une augmentation, certes, mais des variations différentes selon les pôles : le stock progresse dans les Hauts-de-France (524 000 m²), demeure stable dans la région de Marseille (127 000 m²), reste faible en Île-de-France (758 000 m²), et baisse de 40 % dans la région de Lyon. Le potentiel de développement, lui, affiche une progression de 10 %, pour atteindre 6,6 millions de m² dans les pôles majeurs de la dorsale.

96 % des investissements réalisés par des acteurs étrangers

Environ 700 millions d'euros ont été investis lors du premier trimestre, bâtiments d’activité exclus. Un chiffre stable. La compression du taux prime logistique qui prévalait jusqu’ici marque une pause à 3,00 - 3,30 %. En ce qui concerne les opérations unitaires, 300 millions d’euros ont été investis dans une demi-douzaine de transactions. Certaines d’entre elles portent sur des développements spéculatifs (programme d’Illies cédé par PRD à Aviva Investors). Plusieurs opérations de sale & leaseback ont par ailleurs été concrétisées, notamment à Chaponnay, dans le Rhône, où Pedretti a cédé un actif de 18 000 m² à Segro.

96 % des montants ont été investis par des investisseurs internationaux. A travers une acquisition effectuée par GLP (cession du portefeuille Trio par Logicor), les Singapouriens apparaissent comme les acteurs les plus actifs du marché. Les Anglo-Saxons ont quant à eux investi 300 millions d’euros en France. Quant aux Allemands, alors qu'ils étaient les principaux acteurs du marché en début d’années 2021 et 2020, ils n'ont pas encore achevé d'opérations, mais cela devrait se concrétiser dans les mois qui viennent. Des facteurs puissants continuent de soutenir le marché de l’immobilier logistique français. « À ce stade, le maintien du marché des utilisateurs, conjugué à une politique de sobriété foncière engagée par le législateur, oriente toujours les loyers à la hausse. Ainsi les investisseurs sont -ils toujours prêts à se positionner sur des actifs à des taux agressifs, dans la perspective d’une réversion locative », termine Nicolas Chomette, directeur investissement d’Arthur Loyd Logistique.