2015, année du bâtiment XXL

Soutenu par différents facteurs positifs (pétrole, politique monétaire, change), mais ralenti par plusieurs freins (incertitudes, chômage, fragilité de la croissance mondiale), le marché français des entrepôts a progressé de 1,1% en 2015. Plus de 3 millions de m² ont ainsi été loués, une performance inégalée depuis 2008. 

Les utilisateurs ont d'abord opté pour des bâtiments de qualité (classe A) sur des axes stratégiques. « Avec près de 800 000 m2 transactés, 2015 est l’année du bâtiment XXL (>40 000 m²), selon René Jeannenot, directeur activité/logistique France de BNP Paribas Real Estate Transaction. La recherche de rationalisation de la supply chain et d’optimisation des barycentres explique ce dynamisme ». Le stock disponible de classe A neuf est le plus faible depuis dix ans (moins de 100 000 m² disponibles). « Aussi, certains opérateurs-investisseurs vont lancer des projets en blanc en région parisienne, mais également à Lyon, Lille, Toulouse ou encore au Havre » ajoute René Jeannenot.

Les transactions en régions progressent 

Avec plus d’un million de m2 placés en 2015 (+23% en un an), la région parisienne confirme sa position de premier marché logistique de France. Les utilisateurs ont fortement plébiscité les entrepôts entre 20 000 m² et 40 000 m² (+61% en un an) sur ce marché. Les régions ont également très bien performé puisqu’elles ont totalisé près de 2 millions de m² transactés (+14% sur un an). Sur la dorsale, Lyon, Lille et Marseille ont enregistré des performances très satisfaisantes. Les transactions sur des bâtiments XXL ont très clairement animé le marché en régions (+55% en un an), très souvent dans le cadre d’opérations en clé-en main.

Des loyers stables 

Les loyers faciaux moyens de classe A sont restés stables sur un an. Quant à l’amplitude des loyers « prime » moyens, elle demeure très importante, puisque la région parisienne domine à 55€/m², contre 42-46€/m² en régions. Le loyer « prime » de Lille a toutefois progressé par rapport à fin 2014 et se positionne dorénavant à 46€/m². Une remontée progressive des valeurs peut donc être envisagée à moyen terme pour les marchés les plus profonds. 

Le marché des locaux d’activité en Ile-de-France

Avec 800 000 m² placés en 2015, l’Île-de-France est le premier marché des locaux d’activité. L’ouest a fait cependant preuve d’une bonne tenue avec un niveau de commercialisations proche de 2014, avec près de 250 000 m² placés. Après une année record en 2014, le sud a bien résisté également avec plus de 260 000 m² placés, bien au-dessus de la moyenne décennale de 230 000 m2. Enfin, le nord et l’est ont connu une baisse significative et se positionnent à 255 000 m² placés. L’offre à un an a progressé en 2015 et ressort à 2,2 millions de m² vacants. Une très large majorité des surfaces disponibles sont des bâtiments de seconde main et se caractérisent par une importante hétérogénéité. « Le renouvellement de l’offre passe par la création de parcs d’activité, analyse René Jeannenot. Ces derniers sont de plus en plus plébiscités pour les services proposés aux utilisateurs. A terme, la grande majorité des transactions se réalisera au sein de parcs d’activité ».

Le marché de l’investissement logistique a doublé en 2015

Avec 2,2 milliards d’euros investis, le marché de l’investissement logistique (hors locaux d’activité) a été multiplié par deux en 2015 grâce à un quatrième trimestre record (1,3 milliard d'euros). Si le marché connaît une belle progression depuis 2009, la performance de 2007 (2,5 milliards d'euros) n’a toujours pas été égalée en raison, pour partie, d’un manque d’actifs pour satisfaire l’appétit des investisseurs. De nombreux portefeuilles paneuropéens mis sur le marché ont majoritairement suscité l’intérêt des fonds nord-américains. « En raison de l’afflux massif de liquidités et d’un coût du crédit toujours bas, le taux « prime » passe sous la barre symbolique des 6% » constate Franck Poizat, directeur investissement logistique & activité France.