Bonne performance du marché de l'immobilier logistique français au S1 2022

Selon Arthur Loyd Logistique, cabinet de conseil en immobilier, le marché de l'immobilier logistique français enregistre de bonnes performances lors du premier semestre 2022, avec 1,5 million de m² placés. « Les véritables répercussions économiques de la crise ukrainienne ne se sont pour autant, à ce jour, pas encore fait véritablement ressentir », commente Didier Terrier, directeur général d'Arthur Loyd Logistique. « Les freins qui pèsent actuellement sur la consommation, dans un contexte global d'inflation et de resserrement de la politique monétaire, rendent ainsi plus incertain le lancement de nouveaux projets par les utilisateurs », ajoute-t-il.

Entre toutes les régions françaises, les pôles majeurs de la dorsale affichent une excellente performance avec 1,1 million de m² commercialisés, soit 74 % de la demande placée totale dans l'Hexagone. Le meilleur résultat depuis 2015. L'Île-de-France bat un record avec 638 000 m² acquis ou pris à bail. 48 % de la surface placée est due à trois transactions effectuées par Zalando à Montereau-sur-le-Jard (77), et Lidl à Ablis (78) et Vaux-le-Pénil (77). La région des Hauts-de-France dépasse de 34 % son niveau moyen commercialisé en 11 ans. Enfin, le Sud-est de la France a été actif avec une transaction réalisée par Lidl dans le parc des Bréguières en région marseillaise, ainsi que 221 000 m² placés dans la région lyonnaise. « Après une année 2021 en demi-teinte, les acteurs de la grande distribution ont significativement accru leurs prises de positions au cours des six derniers mois. Parmi eux, Lidl, Intermarché et But se sont plus particulièrement illustrés, avec huit transactions réalisées pour un total de 411 000 m², soit 89 % des surfaces prises par les retailers », remarque Didier Terrier.

Deux milliards d'euros engagés en France

Lors du premier semestre 2022, deux milliards d'euros ont été investis sur le marché immobilier logistique français, ce qui représente une hausse de 40% par rapport au premier semestre 2021 (locaux d'activité exclus du périmètre traité). Cependant, le secteur de la logistique est rattrapée par la politique monétaire des banques centrales : « Au cours du dernier trimestre, une politique de hausse des taux directeurs - qui vise à lutter contre l'inflation galopante - a été engagée par la Réserve Fédérale Américaine, et annoncée par la Banque Centrale Européenne. Elle a provoqué un certain attentisme des investisseurs, au moins à court terme, dans l'attente d'une plus grande lisibilité du marché », souligne Nicolas Chomette, consultant associé spécialisé en investissement chez Arthur Loyd Logistique.

Parmi les investisseurs, le retour d'acteurs britanniques et américains se fait remarquer, avec 51 % des sommes totales investies, éclipsant les Allemands qui sortaient du lot lors des premiers semestres 2020 et 2021. Les investisseurs singapouriens, via GLP, et français (acquisitions d'Alderan ou Groupama Gan REIM), se distinguent également par une présence significative. « La stratégie de diversification de portefeuilles d'actifs engagée par les investisseurs au cours des dernières années les a amenés à faire de l'immobilier logistique l'une de leurs principales cibles d'investissement. Si la hausse des rendements obligataires amène, dans son sillage, à une décompression du taux de rendement prime logistique, à un niveau oscillant entre 3,60 et 3,80 % à la fin du T2 2022, le segment des entrepôts continue de bénéficier de solides fondamentaux, et d'un intérêt donc soutenu des investisseurs. Ces derniers, qui prennent en compte la bonne tenue du marché des utilisateurs, anticipent plus spécifiquement une croissance des valeurs locatives au cours des prochaines années. Cela du fait de la raréfaction de l'offre de bâtiments logistiques, mais également de l'augmentation des coûts des constructions », conclut Nicolas Chomette.