Faible performance du marché immobilier logistique français au T3 2022

D'après Arthur Loyd Logistique, le marché de l'immobilier logistique français « a connu au troisième trimestre sa plus faible performance depuis 2015, avec seulement 743 000 m² commercialisés », comme l'explique Didier Terrier, directeur général du cabinet de conseil en immobilier. En cause, « les incertitudes pesant sur l'évolution de la consommation des ménages et des carnets de commande des entreprises, dans un climat macroéconomique profondément bouleversé par la guerre en Ukraine et la crise énergétique », précise-t-il. 2,3 millions de m² ont été placés sur le marché entre janvier et septembre 2022, soit une baisse de 14 % par rapport à 2021. Les secteurs importants de la dorsale sont en retrait, mais les pôles parisiens, lyonnais et marseillais, enregistrent une bonne performance avec une demande placée de 1,4 million de m² depuis le début d'année (+54 % par rapport à 2021).

Les volumes acquis ou pris à bail par les prestataires ont diminué de près de 500 000 m² en 2022, après une année 2021 exceptionnelle. Les chargeurs ont connu une légère hausse d'activité, avec 1,3 million de m² commercialisés (les trois retailers les plus actifs ont représenté 87 % du volume global pris par la grande distribution). Les spécialistes du e-commerce, les industriels et les grossistes, sont en repli avec seulement 554 000 m² placés en 2022, contre un million de m² en 2021.

Le neuf en baisse, les locations en hausse

70 % de la baisse de demande placée actée en 2022 concerne le créneau des surfaces neuves ou à construire. « Les développeurs sont par ailleurs aujourd'hui confrontés à trois défis de taille. A la complexification croissante des obtentions de permis de construire, engendrée par la mobilisation contre l'artificialisation des sols, sont venues plus récemment s'ajouter des difficultés d'ordre économique, causées par une plus grande volatilité des coûts de construction, mais également de nature financière, du fait d'un accès plus restreint au crédit », explique Didier Terrier. « Rien d'étonnant, dans ce contexte, et alors que l'offre demeure relativement restreinte à ce stade, à ce que les valeurs locatives connaissent une tendance haussière, atteignant en moyenne pondérée 51 euros par m² et par année pour les bâtiments de classe A en France, cela après six ans de relative stabilité dans la plupart des secteurs », poursuit-il.

1,3 milliard d'euros engagés au troisième trimestre 2022

Lors du troisième trimestre 2022, 1,3 milliard d'euros a été engagé dans l'immobilier logistique français, un chiffre stable par rapport à 2021 et 2019 selon Arthur Loyd Logistique. « Les observateurs auraient pu s'attendre à un brusque ralentissement du marché de l'investissement, au regard de la dégradation récente de l'environnement économique. Il n'en a rien été, si l'on considère les transactions d'ores et déjà finalisées : ce sont au total 3,4 milliards d'euros qui ont été engagés entre janvier et septembre 2022, soit une hausse de 22 % par rapport à 2021 », rapporte Nicolas Chomette, consultant associé spécialisé en investissement chez Arthur Loyd Logistique. Ce chiffre s'explique par une progression des transactions unitaires, 1,6 milliard d'euros ayant été engagé dans ce type d'opération au cours des neuf derniers mois. De plus, avec le durcissement de l'accès au crédit, les utilisateurs ont dégagé des trésoreries. « Les engagements se sont néanmoins majoritairement concentrés dans les principaux secteurs de la dorsale, qui ont ainsi recueilli près des deux tiers du volume total investi », souligne Nicolas Chomette.

Le troisième trimestre a été marqué par une opération de très grand volume réalisée par Prologis. Les investisseurs américains et anglais ont nettement augmenté leurs prises de position sur le marché français, avec près de deux milliards d'euros engagés en 2022, en hausse de 39 % par rapport à 2021. Les acteurs singapouriens ont aussi été très actifs via GLP et P3 Logistics Parks. Les investisseurs allemands et canadiens, quant à eux, ont réduit leurs investissements, et ne représentent plus que 10 % du montant total investi, contre 32 % en 2021.