Le marché de l’immobilier logistique français en baisse de 15 % en 2022

Selon Arthur Loyd Logistique, le marché de l’immobilier logistique français affiche une baisse de 15 % sur l’année 2022, avec seulement 3,3 millions de m² commercialisés. Le second semestre, dont la performance est la plus faible depuis 2015, a tiré les résultats vers le bas. Le montant global investi atteint 4,7 milliards d’euros, en baisse de 7 %. Le marché a été impacté par le conflit en Ukraine, la baisse de la consommation, la hausse des coûts de l’énergie, et une certaine tension sur l’offre. « Dans un contexte d’accès plus restreint au crédit, se pose la problématique de la raréfaction des nouveaux lancements en blanc dans une partie des régions françaises, ne permettant donc plus de répondre aux besoins immobiliers urgents des utilisateurs », note Didier Terrier, directeur général d'Arthur Loyd Logistique. Celui-ci ajoute que « l’accroissement de la raréfaction foncière, auquel s’est ajouté un phénomène d’augmentation des coûts de la construction, a amené à une progression sensible des valeurs locatives dans l’Hexagone. En 2022, le loyer moyen - pondéré par la surface - d’un actif de classe A atteignait ainsi 50 euros par m² en France, soit une progression de 8 % par rapport à 2021 ». Néanmoins, le cabinet tempère en précisant que, grâce au premier semestre qui a été fortement actif, la demande placée a surpassé de 9 % son niveau décennal sur l’ensemble de l’année 2022.

Une baisse dans les pôles secondaires

Cette tendance baissière ne s’observe que dans les pôles secondaires français, où la demande placée n’a pas dépassé 864 000 m². Les pôles principaux ont soit connu une nette reprise, comme Lyon et Marseille (27 % de la demande placée totale) ou les Hauts-de-France (572 000 m² placés), soit une stabilité comme l’Île-de-France (964 000 m² commercialisés).
Arthur Loyd Logistique précise que cette baisse de la demande placée s’explique par la diminution des opérations XXL (plus de 40 000 m²). 18 opérations de ce type ont été enregistrées en 2022, contre 24 en 2021. Un recul accentué au second semestre. Seule la demande placée de surfaces de taille intermédiaire (de 20 000 à 39 999 m²) est en progression sur l’année, pour un total de 37 transactions représentant 984 000 m². 19 d’entre-elles ont été finalisées lors du second semestre.
Concernant les surfaces neuves, celle-ci représentent 65 % du volume total commercialisé. La demande placée dans le neuf est en baisse de 17 % en 2022, sa plus faible performance depuis 2018.

Des investisseurs attentistes

2022 a été soutenue par les investisseurs anglo-saxons qui ont injectés 2,7 milliards d’euros en France (+14 %). Les Français (Alderan, Argan, Axa IM, AEW) sont « revenus en force » sur leur propre marché en ayant investi plus de 800 millions d’euros. Inversement, les allemands et singapouriens ont été révisés leurs investissements à la baisse. Arthur Loyd Logistique note que les investisseurs sont plus sélectifs et qu’ils restent dans l’attente de la reprise du marché. « Dans un contexte de crise, d’incertitudes, et de tensions sur l’offre dans une partie des pôles de l’Hexagone, le marché de l’immobilier logistique ne saurait connaître une reprise forte en première partie d’année 2023 », déclare Didier Terrier.