Immobilier logistique : une performance « en trompe-l'œil » au premier trimestre

Arthur Loyd Logistique publie son analyse du marché immobilier logistique français au premier trimestre 2023. Celui-ci totalise 850 000 m² commercialisés, en croissance de 8 %. Sur la décennie, il a dépassé de 26 % sa moyenne. De quoi étonner le cabinet de conseil, qui juge cette performance « en trompe-l'œil », expliquant comment le segment des utilisateurs a pâti, au deuxième semestre 2022, de sa plus faible performance depuis 2015, en raison notamment du conflit en Ukraine et de ses répercussions macro-économiques. « La performance de ce début d’année, aussi encourageante soit-elle, ne saurait être considérée comme représentative du marché actuel, pénalisé par un net ralentissement de la demande exprimée par les utilisateurs », tempère ainsi Didier Terrier, directeur associé d’Arthur Loyd Logistique.

374 000 m² de demande placée sur les pôles secondaires

Cette progression est d'autant plus étonnante que l’Île-de-France et la région lilloise, deux pôles de poids au sein de la dorsale, sont en baisse, avec, respectivement, 195 000 et 147 000 m² commercialisés. Pour sa part, Lyon et sa région atteint péniblement 34 000 m² acquis ou pris à bail, à cause de la rareté de l'offre. Concernant la dorsale, la région marseillaise est la seule à connaître une hausse grâce à la poursuite des prises de surfaces logistiques dans le parc de Bollène. En PACA, la demande placée s'est ainsi accrue de 63 % et représente 100 000 m². L'explication de la croissance du premier trimestre est à chercher du côté des pôles secondaires, hors-dorsale. Ils regroupent 374 000 m² de la demande placée, soit une forte hausse de 132 % par rapport à début 2022. Quatre transactions en région orléanaise, en Normandie, dans le Grand-Est et en Occitanie, ont totalisé 96 000 m². « Pour autant, ce sont des projets clés en main, initiés pour partie avant la guerre en Ukraine, et dont les permis de construire et certifications ICPE viennent d’être purgés de tous recours, qui ont plus particulièrement stimulé ces marchés », précise Didier Terrier.

Des investissements en baisse de 68 % au T1 2023

Le marché de l’investissement dans l’immobilier logistique a lui accusé une baisse de 68 % comparé au début d’année 2022, et de 65 % par rapport à la moyenne quinquennale. Au premier trimestre 2023, seulement 247 millions d’euros ont été investis. « Le marché est resté pénalisé par l’attentisme de la plupart des investisseurs, attendant une relative stabilisation des taux directeurs pour reprendre leurs opérations », observe Nicolas Chomette, consultant associé spécialisé en investissement chez Arthur Loyd Logistique. Le segment des transactions de portefeuilles porte la responsabilité de cette chute des investissements, avec une baisse conséquente de 92 % par rapport à 2022. Pour la première fois, depuis 2018, aucune opération supérieure à 100 millions d’euros n’a été enregistrée durant le premier trimestre.