Chiffres Immostat du second trimestre 2023 : CBRE confirme un repli du marché français de l'immobilier logistique

Chaque trimestre paraît le récapitulatif des grands indicateurs du marché de l’immobilier d’entreprise francilien dressé par le groupement d’intérêt économique Immostat, formé de quatre conseillers majeurs en la matière – BNP Paribas Real Estate, Cushman & Wakefield, JLL et CBRE. Les reponsables des investissements industriel et logistique (I&L) de ce dernier en France ont réagi aux chiffres du deuxième trimestre 2023, dressant le bilan du premier semestre et se projetant vers le reste de l’année à venir. Malgré l’ambiguïté des signaux perçus par le GIE, les spécialistes de CBRE France entrevoient des perspectives d’amélioration dès lors que la chute des volumes se stabilisera.

Le passage à vide de l’immobilier industriel et logistique

Le marché français de l'immobilier logistique subit toujours les conséquences d'un ralentissement parallèle à celui de l'activité économique. Et pour cause : 1,6 million de m² de surfaces commercialisées au premier semestre 2023 représente un repli de 22 % par rapport à la moyenne quinquennale. « La conjoncture vacillante ne favorise pas la prise de décision du côté des entreprises, qui font encore preuve de prudence au regard des facteurs de risques économiques, géopolitiques et financiers », observe Pierre-Louis Dumont, directeur exécutif agence I&L France de CBRE. Aussi bien les chiffres commerciaux que les investissements abondent dans cette direction : toujours au premier semestre 2023, le milliard d’euros investi par l’ensemble des acteurs dans l’immobilier industriel et logistique constitue une baisse de 55 % par rapport à la moyenne quinquennale.

« La contre-performance escomptée du marché de l’investissement I&L n’est autre que le corollaire du ralentissement de l’activité observé en seconde partie d’année 2022, en lien avec l’évolution du paradigme financier », explique François-Régis de Causans, directeur investissement I&L. Les acteurs du secteur ont ainsi pu anticiper la baisse des volumes, à l’aune d’un « refroidissement de l’activité économique, d’incertitudes maintenues et de pénuries d’offre », contextualise CBRE dans son analyse. L’augmentation significative des coûts de construction et de financement ou des prix du foncier ont, de fait, créé une tension limitant le réapprovisionnement du marché en offre neuve et à l’origine de l’explosion des valeurs locatives. Une tendance amplifiée par un taux de vacance des entrepôts historiquement bas, déjà à l’origine d’un état des lieux alarmants produit par l’association Afilog plus tôt en 2023.

Perspectives rassurantes

« La performance mesurée du 1er semestre 2023 augure un niveau de demande placée annuelle inférieur à 2022. Si nous n’anticipons pas de rebond fort de l’activité dans les mois à venir, le 2ème semestre devrait marquer le rééquilibrage du marché de l’immobilier logistique vers un rythme de commercialisation pré-Covid », nuance Pierre-Louis Dumont. Si, jusque-là, « les prestataires logistiques bénéficiant d'une préférence générale pour l'externalisation et l'optimisation des flux de marchandises » comme les cerne CBRE, sortaient du lot en parvenant à ajuster leur outil immobilier, « l’offre immédiate est sensiblement orientée à la hausse dans l’Hexagone à la fin du 2ème trimestre 2023 » tempère l'investisseur.

Le repli des volumes investis dans l’immobilier industriel et logistique coïncide en effet, paradoxalement, à l’apparition de nouvelles marques d’intérêt manifestées par les investisseurs. « Alors que les liquidités à placer sur le segment I&L restent considérables, le processus de repricing se formalise, les attentes des acheteurs et des vendeurs se réajustant assurément », précise François-Régis de Causans. Le bilan, malgré la conjoncture difficile, témoigne de la faculté de la faculté d'anticipation et de rebond du secteur. « Bien que la reconstitution de la prime de risque immobilière à terme reste suspendue à l’évolution des taux d’intérêt, nous restons confiants sur la capacité de rebond du marché de l’investissement I&L, en lien avec les fondamentaux structurels de la classe d’actifs », conclut le directeur du département Investissement industriel et logistique de CBRE.