3 questions à Charles-Henri de la Chapelle, Head of Asset Management du pôle logistique d'AEW Europe

L'investissement pour le compte de LOGISTIS a été particulièrement actif en 2015 ?

LOGISTIS, un de nos fonds thématiques, dédié à la logistique, représente environ 8% des actifs sous gestion d'AEW Europe qui s’élèvent à plus de 18Mds€ en Europe. Notre portefeuille représente aujourd'hui environ 2 millions de m² livrés, sur lesquels nous avons un pipeline de développement important. Au cours des prochaines années, nos engagements porteront la taille du portefeuille géré à 3 millions de m². En termes de valorisation, cela représente 2 milliards d'euros. Nous avons par ailleurs effectué une levée de fonds fin 2014 de 834Mn€, nous offrant une capacité d'investissement de 1,3 milliard. En 2015, nous avons réalisé 16 transactions et investi un milliard d’euros. Nous continuons ainsi à développer notre plateforme logistique paneuropéenne, nous visons une taille critique en créant des produits difficilement réplicables bénéficiant de localisations prime. A cette fin, les investissements sont axés sur le développement de parcs: sur le milliard d'euros engagé en 2015, 50 % a été alloué à des développements sur lesquels nous avons du risque locatif maîtrisé. En effet, une fois positionnés sur un terrain, nous mettons tout en œuvre pour que le développement soit accéléré et lançons dès le départ un bâtiment en blanc. Lorsqu'il est loué à hauteur de 75 %, LOGISTIS engage le développement du second bâtiment et ainsi de suite. Cette stratégie nous permet de garder sous contrôle permanent le risque locatif tout en favorisant un rythme soutenu de développement. Enfin, avec les 300 millions d'euros résiduels d'investissement, nous allons poursuivre les investissements dans des parcs logistiques en 2016.

Votre plan quinquennal, achevé fin 2015, était notamment axé sur le développement durable ?

Oui le développement durable est dans notre ADN. AEW Europe est naturellement engagée dans la mise en œuvre concrète d'une politique de développement durable. Cet engagement s'exerce par une politique environnementale volontariste et notamment par l'intégration de cette thématique dans tous nos processus et prises de décisions. C’est pourquoi en 2010, le comité exécutif d'AEW Europe a adopté un plan quinquennal en faveur du développement durable. Par ailleurs, nous sommes, depuis 2008, membre fondateur de Green Rating Alliance, un outil de mesure des performances des bâtiments, adhérant au pacte mondial des Nations Unies, Principles for Responsible Investment (PRI) et membre de GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Le Fonds LOGISTIS est classé "green star" par GRESB depuis 2013. Nous investissons et recherchons des bâtiments aux derniers standards environnementaux et engageons beaucoup d'actions sur le portefeuille logistique. Ces dernières permettent de gagner en compétitivité et d'apporter des économies de charges à nos locataires.

Exemple ?

L'Energy management, par exemple la mise en place de systèmes de pilotage de chaudières à distance, a réduit jusqu'à 50 % les consommations de gaz pour le chauffage de nos entrepôts. Nous installons également en 2016 des systèmes d'éclairages LED sur plusieurs entrepôts nous permettant de réduire de façon significative les consommations électriques et nous installons progressivement des compteurs énergétiques sur la totalité de notre portefeuille.

De quels types d'actifs est constitué votre patrimoine logistique ?

Aujourd'hui, notre patrimoine est constitué à 80% de parcs logistique, avec 100% de bâtiments de classe A et multimodaux pour 65% d’entre eux. Les parcs nous permettent d'accompagner nos utilisateurs dans leur croissance puisque nous pouvons souvent leur proposer des surfaces complémentaires. Nous leur offrons aussi de la flexibilité, par exemple via des baux de courte durée, la réduction de leurs coûts et la mutualisation de leurs moyens sur un site unique. En 2015, 60% de la commercialisation de nos surfaces vacantes a été réalisée pour des extensions au sein de nos parcs. Cette stratégie d’investissement se traduit par une vraie performance en asset management car notre taux d'occupation est actuellement de 99%. Nous avons pour ambition d'accompagner nos clients via des logiques globales à l'échelle du portefeuille LOGISTIS et plus seulement à celle d'un parc.