Immobilier logistique : la demande placée en baisse de 16 % entre janvier et septembre 2023

Arthur Loyd Logistique rapporte que 2,2 millions de m² ont été placés sur le marché français de l'immobilier logistique de janvier à septembre 2023, en recul de 16 % par rapport à la même période en 2022. Selon le cabinet de conseil en immobilier logistique, le contexte est défavorable. « L'attentisme continue de prévaloir sur le marché des utilisateurs, observe Didier Terrier, directeur associé d'Arthur Loyd Logistique. Ces derniers doivent non seulement tenir compte du durcissement de l'environnement économique, mais également du resserrement du crédit et de l'augmentation du coût de la dette, des facteurs qui complexifient sensiblement le lancement de nouveaux projets immobiliers ».
Les pôles majeurs de la Dorsale connaissent leur plus faible performance enregistrée depuis 2016 (exception faite de 2020, année de la pandémie), avec seulement 1,3 million de m² placés, en baisse de 33 % par rapport à 2022. L'Île-de-France chute de 52 %, avec seulement 441 000 m² commercialisés. Les pôles lyonnais et, à un degré moindre, marseillais, présentent aussi une trajectoire négative, avec 417 000 m² pris à bail. Seule la région lilloise affiche une progression, en hausse de 21 % par rapport à 2022, avec une demande placée qui atteint 445 000 m². « Elle fait figure d'exception parmi les pôles de la Dorsale. Cela même si un ralentissement d'activité y a été observé durant les trois derniers mois », commente Didier Terrier.
Les secteurs secondaires hors Dorsale sont, pour leur part, dans une « dynamique positive », d'après Arthur Loyd Logistique. Sans pour autant renouer avec leur record de 2019, ils enregistrent une croissance de 31 % comparé au neuf premiers mois de 2022, avec une demande placée atteignant 900 000 m². Ce niveau d'activité élevé « s'explique principalement par la réalisation d'opérations clés-en-mains, souvent initiées de longue date, mais également par la résistance du créneau des transactions de petit volume », note Didier Terrier. Le segment des opérations de moins de 20 000 m² se démarque avec 82 transactions effectuées, soit un total de 904 000 m², sa deuxième meilleure performance depuis 2011.

Les prestataires actifs, les chargeurs en retrait

Arthur Loyd Logistique précise que les prestataires logistiques sont les principaux soutiens du marché de l'immobilier logistique. N'hésitant pas à se positionner sur des surfaces de grand volume, ils sont à l'origine de 57 % de la demande placée totale, et connaissent leur deuxième meilleure performance depuis 2011. Le cabinet cite comme exemples les opérations de Houtch à Saint-Quentin (Aisne), Alainé à Sury-le-Comtal (Loire), ou encore Deret à Mer (Loir-et-Cher).
Il faut plutôt chercher du côté des chargeurs pour expliquer cette baisse de la demande placée, et plus précisément de la grande distribution et du e-commerce, dont les prises de surfaces diminuent respectivement de 65 % et 93 %. Cette forte diminution est contrebalancée par les engagements des grossistes et industriels qui ont acquis ou pris à bail 593 000 m², « une performance quasi record » souligne Arthur Loyd Logistique.
En légère progression, le loyer moyen de transaction (pondéré par la surface) des bâtiments de classe A est de 52 euros par m² et par an. « L'un des effets pervers de cette évolution haussière étant le grippage du marché des utilisateurs et, plus précisément, des chargeurs. Nombre de ces derniers privilégient ainsi un maintien de leurs activités dans leurs entrepôts historiques, pourtant parfois peu conformes à leur activité actuelle, plutôt qu'une implantation sur des sites plus adaptés, mais avec des niveaux de loyers nettement plus élevés », conclut Didier Terrier.

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