L'Institut Paris Région esquisse différents scénarios pour l'immobilier logistique francilien d'ici à 2040

Alors que la France compte entre 14 et 15 millions de m² d’entrepôts, soit 1,2 % de la surface urbanisée, la perspective Zéro artificialisation nette (ZAN) à l’horizon 2040 nécessite d’anticiper la demande et de conjuguer les besoins en immobilier logistique à la planification écologique et aux ambitions de décarbonation. Or, la prestation dans ce secteur combine de nombreuses variables, à l’instar du coût, de la disponibilité du foncier ou le prix de l’énergie, complexifiant ainsi les tentatives de prédiction.

Appréhender la trajectoire de l'immobilier logistique

L’Institut Paris Région, qui compile plusieurs études, enquêtes et recherches ayant pour objet l'aménagement et l'urbanisme dans la région Île-de-France, a toutefois identifié quatre scénarios permettant d’appréhender la trajectoire que prendra l’immobilier logistique dans les prochaines années. « La combinaison de différents scénarios permet d’envisager un futur possible, et bien que la variable pivot soit la superficie d’entrepôts à produire, la distribution géographique du bâti permet d’en prévoir les effets en termes de transport pour confronter les tendances aux objectifs du schéma directeur de la région Île-de-France (SDRIF) », relate l’Institut. À titre de rappel, le SDRIF correspond au document de référence pour la planification stratégique afin d’encadrer la croissance urbaine et déterminer la localisation des grandes infrastructures de transports et des équipements d’ici 2040. 

Ce travail d’analyse multifactorielle a été réalisé à partir de la méthode Pestel, un outil d’analyse stratégique qui permet d’identifier et de mesurer les éléments susceptibles d’entraîner des conséquences sur une activité et son développement. Tour d’horizon des quatre perspectives envisagées par l’Institut Paris Région. 

• Le scénario « extensif » 

Cette hypothèse s’appuie sur « l’élargissement constant de l’offre et de sa livraison instantanée ». Le schéma suppose une multiplication des grandes surfaces logistiques - plus de 750 000 m² par an -, notamment autour de la région parisienne, et plus largement aux limites de l’Île-de-France, afin de répondre à l’accroissement constant de l’offre. Les exigences en matière de livraison et de retours sont donc plus importantes, ce qui nécessite une adaptation logistique. « Ce schéma suppose en retour de s’appuyer sur des plateformes d’éclatement en zone dense pour optimiser la logistique du dernier kilomètre », fait état l’étude.

• Le scénario « business as usual »
Celui-ci correspond au prolongement des tendances dans « un contexte économique suiviste ». La demande annuelle de nouvelles surfaces s’appuie sur celles des dernières décennies, à savoir 500 000 m² annuels. Le transport routier demeure ainsi la norme pour l’acheminement des marchandises et les sociétés continuent de s’implanter autour des axes classiques, tels que les autoroutes ou les rocades.

• Le scénario « intensif »

L’Institut définit cette trajectoire par « une voie qui permet de répondre à une demande accrue en limitant l’emprise au sol de la fonction d’entreposage ». La combinaison savante de l’automatisation, la robotisation et la digitalisation permet d’optimiser au maximum les plateformes de logistique. « Cette option gourmande en capital n’est valide que pour un foncier suffisamment contraint et coûteux, mentionne l’étude. C’est pourquoi, elle se concentre d’abord à proximité des zones denses et des transports à faible externalités, comme les VUL électriques ou les vélos cargos. »

• Le scénario « restrictif »
Entre un contexte réglementaire limitatif et des revendications environnementalistes, la croissance du parc immobilier se retreint. Les nouveaux entrepôts s’implantent donc dans des zones logistiques existantes, notamment dans l’est, où l’accessibilité routière est meilleure.

Un scénario plus en accord que les autres avec la sobriété foncière prévue

Ces trajectoires furent présentées aux pouvoirs publics, à des chercheurs et des aménageurs. Ces derniers ont pu évaluer la probabilité d’occurrence de chacun des scénarios et ainsi projeter une carte de la représentation de l’immobilier logistique francilien à l’horizon 2040 : « On peut estimer à moins de 900 ha le potentiel de surfaces en extension à vocation logistique. Seul le scénario restrictif entre dans l’épure foncière envisagée avec ses 680 ha de besoins exprimés, voire une combinaison à 50 % des scénarios intensif et restrictif, qui porteraient les besoins d’artificialisation à 870 ha d’ici à 2040 », informe l'étude, en guise de conclusion. 

Retrouvez l'étude de l'Institut Paris Région ici : L'immobilier logistique francilien, quelles trajectoires à l'horizon 2040 ?