Le marché français de l'immobilier logistique enregistre une baisse de la demande placée et des transactions en 2023, analyse JLL

D'après JLL, société de conseil en immobilier d'entreprise, le marché français de l'immobilier logistique accuse un repli de 24 % en 2023. La demande placée atteint 3, 53 millions de m² commercialisés sur les entrepôts de plus de 5 000 m², contre 4,64 millions de m² en 2022. « En dépit des chiffres que présente le marché français de l'immobilier logistique cette année, certains points restent encourageants. En effet, le volume de demande placée sur l'ensemble de l'année reste identique à la moyenne des dix dernières années (3,51 millions de m²) et est légèrement supérieur au seuil des 3,5 millions de m² commercialisés, nuance Olivier Durif directeur France, Transaction industrie et logistique chez JJL. Les géants de la grande distribution participent toujours activement au niveau élevé des commercialisations d'entrepôts en France, suivis des entreprises du secteur industriel ». Le premier trimestre de 2023 a été dynamique avec 1,05 million de m² commercialisés, tandis que 0,79 million de m² ont été placés lors du quatrième trimestre.

Les transactions en recul

222 transactions ont été enregistrées durant l'année 2023, un résultat en baisse de 24 %, toutefois supérieur de 22 % à la moyenne décennale (182 transactions). Le segment des entrepôts XXL (plus de 40 000 m²) performe avec 16 réalisations et représente un quart du volume placé en 2023. Le créneau des 10 000 m² à 20 000 m² se trouve dans une « excellente dynamique » selon JLL, puisqu'il concentre plus de 31 % du volume placé et 34 % des signatures (75 transactions). Les transactions pour des entrepôts de taille moyenne (20 000 m² à 40 000 m²) se maintiennent, concentrant 25 % du volume placé et 15 % des signatures enregistrées (33 transactions). En revanche, le segment des 5 000 m² à 10 000 m² s'est montré davantage en difficulté en 2023 avec seulement 98 transactions, contre 128 en 2022, et totalise moins de 19 % du volume placé.

La Dorsale en difficulté

Géographiquement, « plusieurs marchés secondaires profitent d'un regain d'intérêt au détriment de certains marchés historiques comme Paris ou Lyon », souligne Olivier Durif. La demande placée globale des quatre marchés de la Dorsale (Lille, Paris, Lyon et Marseille) atteint péniblement le seuil de 1,5 million de m², avec 1,44 million de m² placés en 2023, contre 2,39 millions l'an dernier, soit un repli de l'ordre de 40 %. Ces derniers concentrent moins de la moitié de l'activité, que ce soit en volume (41 %) ou en nombre de signatures (44 %). La Dorsale continue de souffrir d'une pénurie d'offres disponibles – en particulier dans le Sud-Est, à Lyon et Marseille – et de la raréfaction des fonciers à viabiliser pour construire de nouvelles plateformes logistiques. Le quatrième Anneau parisien (10 départements limitrophes de l'Île-de-France) connait cependant une vive croissance avec 552 000 m², soit 16 % de la demande placée nationale.

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