Arthur Loyd Logistique dresse le bilan de l’immobilier logistique en France, pour une année 2023 en « permacrise »

« Cette étude est un souhait de notre président, qui a voulu il y a quelques années mettre impérativement en place, compte tenu de notre maillage et de notre présence en régions, un éclairage précis sur l’immobilier, mais également sur le volet économique », introduit Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique, lors de son traditionnel rendez-vous de présentation de son bilan de l’immobilier logistique en France. L’occasion de faire le point sur l’année précédente, avec une prise de recul mais également une analyse fine du marché français et de ses régions. En commençant par l’économie et l’immobilier de manière générale.

Le 1er février 2024 à Paris, Arthur Loyd, réseau national de conseil en immobilier d'entreprise, a ainsi partagé ses conclusions macros de l’état de santé de l’économie. « 2023 a été l’année de la permacrise, attaque d’emblée Cevan Torossian, directeur associé Études & recherche d’Arthur Loyd. Au printemps 2023, nous étions à deux doigts d’une crise financière aux États-Unis avec la faillite de la Silicon Valley Bank et des banques régionales américaines, et avec l’effondrement de Credit Suisse. » Avant de citer d’autres exemples de tensions en France et à l’international pour illustrer son propos. « Malgré cette sensation de crise permanente, de déferlement, nous nous rendons compte que les économies sont plutôt résilientes, sans récession majeure à l’horizon, ce qui est plutôt positif », poursuit-il. Avec quelques grands points noirs cependant : la brutale hausse des taux d’intérêts, avec un taux directeur des banques centrales atteignant le plateau des 4,50 %, et une inflation galopante. Mais aussi une lueur d’espoir, « une amorce de baisse, de nature à améliorer la visibilité sur 2024 ».

Une demande placée en baisse de 9 % en 2023, par rapport à 2022

Ce contexte de crises superposées et systémiques a également impacté le marché de l’immobilier logistique en 2023, qui enregistre une diminution de 9 % de la demande placée en France par rapport à 2022, descendue à 3,2 millions de mètres carrés. « Il faut aussi bien garder en tête que l’année 2023 a été stimulée par les opérations clés en main de grand volume, qui viennent d’être validées sur le plan administratif, mais qui avaient été initiées bien en amont », complète Louis-Marie Masfayon, responsable Etudes au sein d’Arthur Loyd Logistique, la branche dédiée du cabinet français Arthur Loyd dans le conseil des utilisateurs, investisseurs, promoteurs, aménageurs et collectivités locales pour l’immobilier logistique. Après trois années de baisses successives, les pôles dits « secondaires » connaissent un rebond de commercialisation, lorsque ceux de la dorsale, les « majeurs », accusent un net replis. L’Île-de-France connait ainsi la plus forte chute, avec -45 % de demande placée en 2023 par rapport à l’année précédente. Si cette dernière avait connu davantage de transactions autour d’entrepôts XXL (comme Zalando à Montereau-sur-le-Jard (77) et Lidl à Ablis (78)), les prises de position pour des bâtiments logistiques de très grande taille se sont essoufflées en 2023.

Les chargeurs en retrait, au profit des prestataires logistiques 

Sur les 10 principales opérations de cette année écoulée, passées au peigne fin par Arthur Loyd Logistique, toutes concernent des surfaces neuves ou à construire. « Cela rentre ainsi en contradiction avec la mise en place de l’objectif ZAN », constate Louis-Marie Masfayon. Du côté des utilisateurs, les prestataires prévalent ; ils représentent désormais 55 % de la demande placée totale française en immobilier logistique. La dernière occurrence d’un tel pourcentage remontait à 2020. « Cela montre qu’en période de crise, les chargeurs ont tendance à vouloir déléguer la gestion de leur immobilier à des prestataires logistiques, par le biais de contrats de court terme, analyse le responsable des études d’Arthur Loyd Logistique. Nous enregistrons également des prises de position de prestataires sur des bâtiments, sans forcément avoir de contrat associé. » Ainsi, les donneurs d’ordres accusent un recul de 25 %, lorsque les logisticiens ont totalisé 99 transactions en 2023, pour une surface totale de 1,7 million de mètres carrés. Quant aux e-commerçants, seuls deux d’entre eux (Amazon pour un entrepôt de 13 000 m² et Tikamoon pour un de 7 000 m²) ont signé pendant cette période. Enfin, la valeur locative du parc général a continué d’augmenter, bien que plus légèrement que précédemment. Le loyer moyen pour un bâtiment de classe A atteint ainsi 52 euros par m² et par an (hors taxes et charges) au dernier trimestre 2023, soit une hausse de 4 % en un an, contre 8 % en 2022.