Avec un solide exercice 2023, Prologis veut renforcer ses solutions personnalisées dans l’immobilier logistique

Pas d’achat record en 2023 pour Prologis, qui avait acquis en 2022 son concurrent américain Duke Realty pour 26 milliards de dollars. Mais l’acteur de premier plan a connu un exercice 2023 satisfaisant, selon ses dirigeants. Au niveau mondial, le propriétaire, opérateur et développeur d’immobilier logistique, présent dans 19 pays dont 13 en Europe, disposait au 31 décembre dernier d’un montant d’actifs immobiliers gérés s’élevant à 218,8 milliards de dollars, en augmentation de +11,6 % par rapport à 2022. Dans le détail, il comptait 5 613 bâtiments (118 de plus qu’en 2022), 115 millions de m² (+2,1 %) et 6 700 clients à travers le monde (+1,5 %). En France, l’activité s’est caractérisée par un taux d’occupation record de 98,6 % (pour 97,7 % en Europe). Prologis comptabilisait 146 entrepôts dans l’Hexagone à la fin décembre 2023, soit 3,2 millions de m² au total.

« Les clients préfèrent rester sur un entrepôt plutôt que de le perdre ou de trouver plus cher ailleurs »

En dépit d’un marché français marqué par une pénurie de foncier, un repli de la commercialisation d’entrepôts et l’augmentation des coûts d’investissements, les fondamentaux qui guident le marché de la logistique demeurent solides selon la société. La dorsale marque le pas avec un taux de vacance très faible de 3,3 % car « les clients préfèrent rester sur un entrepôt plutôt que de le perdre ou de trouver plus cher ailleurs », indique Cécile Tricaud, directrice générale Europe du Sud de Prologis. Des marchés secondaires émergent en PACA, Normandie ou en Centre-Val-de-Loire avec une vacance élevée dans la région de Rouen (6,5 %) et dans les Hauts-de-France (8 %), qui offre de nouvelles possibilités.

Malgré un ralentissement des opérations XXL et clé en main dû, entre autres, à la baisse de croissance du e-commerce, les responsables du groupe sont optimistes. « Le taux de pénétration du e-commerce en France est 20 % inférieur à sa part de marché en Europe, de 25 à 30 % en moyenne, et recèle donc un bon potentiel », ajoute Cécile Tricaud.

De nombreux développements en cours en France

Prologis dispose de 3 500 hectares de réserves foncières dans le monde, dont 70 hectares en France, « avec une partie que nous possédons et l’autre que nous contrôlons », poursuit la responsable qui a annoncé « une croissance de 50 % du patrimoine au sein de l’Hexagone dans les trois prochaines années ». Ces développements concerneront d’abord les marchés principaux du groupe (Normandie, Hauts-de-France). D’ores et déjà, un entrepôt à Rosny-sous-Bois sera disponible au troisième trimestre de cette année ; un autre à Orléans est prévu au premier trimestre 2025 et deux entrepôts au Havre seront disponibles au troisième semestre de l’an prochain.

Le développement se fera également sur les marchés dits secondaires comme à Toulouse, ainsi qu'avec l’accélération de l’activité de logistique urbaine à Paris. Prologis, qui dispose du plus vaste chantier parisien avec le projet « Connect » aux Batignolles (88 000 m² développés sur quatre étages de logistique et un étage de bureau), a des ambitions bien assises sur le territoire français : « nous avons pour objectif que la logistique urbaine représente 10 à 15 % de nos surfaces, soit 300 000 m² », lance Cécile Tricaud.

De foncière immobilière à plateforme de solutions personnalisées

Le groupe compte bien poursuivre sa mutation, annoncée l’an dernier, de foncière immobilière à plateforme de solutions personnalisées à destination de ses clients, via son offre « Prologis Essentials ». Il s’agit d’accompagner ses locataires dans leur stratégie d’exploitation en leur proposant un package pour s’équiper (racks, chariots élévateurs…), de les suivre dans leur gestion de la mobilité, de l’énergie et du développement durable en créant des programmes pour soutenir leur stratégie environnementale. Prologis, qui vise la neutralité carbone d'ici à 2040 sur l'ensemble de sa chaîne de valeur (émissions de scope 1, 2 et 3), entend ainsi optimiser les systèmes de chauffage et de refroidissement dans les 146 entrepôts qu’il détient en France. Il indique avoir mené des audits énergétiques sur 11 sites en 2023 afin d’identifier la cartographie des consommations d’énergie et d’élaborer des scenarios d’amélioration de la performance. « Cette activité "Prologis Essentials", choisie par tous nos nouveaux clients, représente moins de 10 % de notre chiffre d’affaires mais elle est vouée à augmenter », précise la directrice générale Europe du Sud de Prologis.

Principal projet mené en 2023 en France, la nouvelle plateforme logistique 100 % électrique Douvrin DC3 – sur le parc de Douvrin, dans le Pas-de-Calais –, confirme cette attention portée à la sobriété énergétique. Inaugurée le 15 février dernier, elle s’étend sur une superficie de 45 000 m², vise la certification Breaam « Excellent » et le label Biodivercity. Prologis met en avant cet entrepôt opéré par Simastock (groupe Bils-Deroo) pour les chaudières Atlantic, avec son chauffage 100 % électrique et piloté, son système de pompe à chaleur, ses leds à détection automatique de présence et ses sprinklers type « ESFR ».