Performance énergétique dans l’immobilier logistique : Afilog, Union TLF, France Supply Chain et le Club Demeter définissent un partage des responsabilités et des bénéfices

Qui fait quoi, qui paie quoi et qui gagne quoi ? Le décret tertiaire de la loi ELAN (pour « l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique »), promulgué en juillet 2019, impose de réduire les consommations énergétiques des bâtiments tertiaires à différents échelons : de 40 % d’ici 2030, 50 % d’ici 2040 et 60 % d’ici 2050, par rapport à 2010. « Cependant, le décret ne précise pas la répartition des responsabilités entre le bailleur et l’exploitant pour ces travaux de performance énergétique. Cette absence de précision ajoute à la complexité dans la négociation du bail entre un propriétaire, cherchant à valoriser son patrimoine, et un locataire, désireux de maîtriser ses charges », exposent Afilog, Union TLF, France Supply Chain et le Club Demeter dans un communiqué commun publié le 20 mars 2024. C’est dans le cadre ce cet imbroglio législatif que les quatre organismes professionnels, représentants des bailleurs et locataires de l’immobilier logistique en France, viennent d’établir une charte de principes communs. Présenté à l’occasion du Salon international du transport et de la logistique (SITL) en Seine-Saint-Denis, ce corpus définit « une répartition équilibrée et équitable des responsabilités et des bénéfices entre les parties », synthétisent ses cosignataires.

Des investissements conséquents certes, mais aussi des gains à répartir

Si les organismes parlent à la fois de « responsabilités » et de « bénéfices », c’est que rien n’impose que les gains enregistrés à la suite de travaux de rénovation du bâti, en vue d’améliorer la performance énergétique, ne soient forcément équitablement répartis. Si depuis 2022, les propriétaires et locataires de bâtiments à usage tertiaire (comprenant une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m²) sont soumis à une obligation de reporting pour quantifier les réductions d’énergie, ils ne sont par exemple pas obligés d’indiquer clairement, dans une annexe environnementale intégrée au bail, la redistribution des profits. « L’analyse du texte révèle davantage un partage des bénéfices, puisque l’obligation de rénovation ne concerne que les travaux pour lesquelles les économies réalisées dépassent les coûts. En outre, aucune directive ne précise la répartition des gains entre les parties », expliquent ainsi les représentants des professionnels français de l’immobilier logistique.

Quatre principes centraux inscrits dans la charte

Les principes communs établis par Afilog, Union TLF, France Supply Chain et le Club Demeter, fondés sur la coopération entre le bailleur et l’exploitant, peuvent aussi servir de base à d’autres secteurs soumis au décret tertiaire*. La charte recouvre quatre points centraux, résumés ainsi dans leur communiqué commun :

• Principe 1 : « Il faut agir : Face à l’urgence climatique, propriétaires et locataires de l'immobilier logistique, comme tous les acteurs de l’économie, doivent agir pour réduire la consommation énergétique des bâtiments et baisser les émissions de gaz à effet de serre » ;
• Principe 2 : « Le propriétaire pilote l’action : le propriétaire est naturellement le pilote global de l’amélioration continue de la performance du bâtiment » ;
• Principe 3 : « L’action est financée par l’économie d’énergie : le locataire reverse au propriétaire le montant équivalent à l’économie réalisée grâce aux travaux de rénovation » ;
• Principe 4 : « Il faut un dispositif de pilotage adapté qui permette d’encadrer toutes les phases du projet de rénovation énergétiques (audits préalables, contrats, travaux de rénovation, mesure des économies d’énergie) ».

Ratifiée par Claude Samson, président d’Afilog, Yannick Buisson, président du conseil Supply chain de l’Union TLF, Yann de Feraudy, président de France Suppy Chain, et Julien Darthout, délégué général du Club Demeter, la charte de principes communs connaîtra un bilan d’étape, prévu dans deux ans, « pour analyser la pertinence de ces principes communs dans la mise en œuvre du “décret tertiaire” dans le secteur logistique ».

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* Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire définit les publics concernés : « propriétaires et occupants de bâtiments à usage tertiaire privé, collectivités locales, services de l'Etat, professionnels du bâtiment, maîtres d'ouvrage, maîtres d'œuvre, bureaux d'études thermiques, sociétés d'exploitation, gestionnaires immobiliers, gestionnaires de réseau de distribution d'énergie ».
Dans son article « Éco Énergie Tertiaire (EET) » du 24 janvier 2023, le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires dresse également les branches du secteur tertiaire concernées : « bureaux, services publics, enseignement, médico-social, justice, commerces, hôtellerie, restauration, résidences de tourisme et loisirs, équipements sportifs, de culture et de spectacles, entrepôts, aéroports, gares ferroviaires, routières, maritimes ou fluviales, salles et centres d’exploitation informatique, stationnement, blanchisseries, imprimeries et reprographies, etc. ».