Face aux enjeux du secteur, GSE partage sa feuille de route en immobilier logistique

« Le marché est difficile, il faut se battre, mais nous le faisons. Nous avons signé des projets et en démarrons de nouveaux actuellement ». Malgré un contexte chahuté, Roland Paul, président de GSE, reste confiant. Avec un chiffre d’affaires sur l’exercice 2023-2024 de 875 millions d’euros, dont les deux tiers sont à attribuer à l’immobilier logistique, le contractant général affiche une croissance continue. Selon GSE, en France, les investissements dans l’immobilier logistique ont atteint environ 1,5 milliard d’euros au 1er semestre 2024, soit une hausse de 27 % par rapport à la même période en 2023. Signe de reprise, ces chiffres demeurent néanmoins en dessous de la moyenne des cinq dernières années. Actuellement, l’immobilier logistique représente ainsi 36 % des investissements en immobilier industriel et logistique (I&L) et affiche un taux de vacance national bas, à 4,3 %. « Il y a deux ou trois ans s’est opéré un virage. Les projets se sont arrêtés, un certain nombre d’investisseurs se sont mis en pause, mais nous avons pourtant continué à travailler. Cette année, des investisseurs sont revenus et se sont portés volontairement sur du blanc. Un certain nombre de contrats ont été signés. Enfin, parallèlement, nous restons sur des taux de vacance assez faible ; subsistent encore des besoins », confirme Roland Paul. Pour GSE, « cette résilience attire de nouveaux investissements, consolidant la position de l’immobilier logistique comme un actif stratégique pour les investisseurs en quête de stabilité et de rendement dans un contexte économique incertain. »

Le vertical pour réduire l'empreinte au sol

Concernant la nature des projets en cours ou à venir, l’offre est diverse. Le contractant général en immobilier a achevé en octobre 2024 un projet de plateforme logistique divisible de 10 075 m² à Conflans-Sainte-Honorine, dans les Yvelines, développée pour le compte du promoteur et investisseur en immobilier logistique Scannell Properties. Il démarre également plusieurs chantiers autour du Havre et à Honfleur, après avoir livré à Dunkerque, sur du neuf mais aussi de la rénovation. « GSE réalise les travaux d'extension de l'entrepôt Aldi à Honfleur. Ce programme comprend cinq bâtiments, tous avec une partie extension neuve et une partie rénovation, ce dernier sujet étant de plus en plus demandé par nos clients », souligne Roland Paul.

Parallèlement, GSE a également travaillé, à la demande d'AEW, sur des travaux d'extension d’un bâtiment logistique de 45 000 m², occupé par l'enseigne Intersport dans la Plaine de l'Ain et démarre notamment, toujours avec AEW, un projet à étages, multiniveaux, à Bondy (93).
Et c’est bien cette typologie de construction, à la verticale, qui s’illustre pour GSE comme une solution pertinente à la pénurie de fonciers et à la loi Zéro artificialisation nette (ZAN). Parmi les projets notables du contractant général en la matière figurent la plateforme logistique Paris Air2 sur le port de Gennevilliers (92), mais également un bâtiment de 182 000 m² sur quatre niveaux à Augny (57), près de Metz, conçu pour un « leader mondial » du e-commerce. Enfin, GSE est également lauréat de l’appel à projets de Grand Paris Aménagement pour le développement d’un parc d’activités à étages de 20 347 m² au sein du parc Aerolians Paris, à Tremblay-en-France (93).

À l’international, deux projets phares témoignent du potentiel de cette typologie de bâtiment : le projet de logistique a étage de 40 000 m² pour DSV Logistics en Chine, ainsi que la construction de « Mach2 », tout premier centre logistique à deux étages en Allemagne, réalisé aux côtés de Four Parx et AEW. Enfin, le chantier d'une plateforme logistique et d'activités de 18 000 m², au sein de la métropole lilloise, cumule quant à lui deux intérêts écologiques : bâti sur deux niveaux, il sera construit sur une ancienne friche postale réexploitée.

La réhabilitation de friches industrielles pour répondre à la lutte contre l’artificialisation des sols

Pour GSE, ce sujet de réhabilitation de friches industrielles, contribuant lui aussi à la lutte contre l’artificialisation des sols, est une seconde réponse à l’entrée en vigueur de la loi ZAN : « Chaque année, 24 000 hectares de sols naturels et agricoles sont artificialisés, et il est improbable qu’une telle superficie de friches soit disponible, explique Roland Paul. La reconversion des friches ne peut donc pas être la seule solution. La construction verticale, avec des bâtiments multiniveaux, constitue également une réponse pertinente. »

Processus complexe, la réhabilitation de friches représente chez GSE un large travail, portée par des équipes dédiées. L’entreprise a ainsi intégré des écologues à ses équipes afin de pouvoir effectuer des mesures sur les terrains anthropisés et non anthropoisés. Fort de cette expertise, GSE a notamment procédé à la réhabilitation de plus de 8 000 m² de bâtiments industriels à Bessé-sur-Braye (72) ou bien encore à Rouen (76), sur un projet de plateforme colis de 19 000 m² pour La Poste Immobilier. Aujourd’hui, selon GSE, « plus de 10 000 friches non reconverties sont répertoriées par le Cerema [Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement, ndlr], mais un grand nombre ne le sont pas. Sur les seuls secteurs logistique, industriel et tertiaire, on compte plus de 2 000 friches, preuve du potentiel et de la nécessité de développer ce marché. »

L’innovation au service de la durabilité des bâtiments logistiques

Enfin, plus généralement, afin de prioriser le développement durable dans ses activités au quotidien et l’autoconsommation de ses bâtiments, GSE mise sur l’innovation. L'entreprise a ainsi créé une cellule « Rénovation logistique » et une équipe d’open innovation dédiée. Parallèlement, dans le cadre de sa démarche d’entreprise à mission, GSE agit sur plusieurs axes : le local, le carbone et la biodiversité. « Nous cherchons à faire travailler les entreprises locales. Nos outils nous permettent aujourd’hui de mesurer, sur chacun des projets, ce qui est local voire hyper local. Nous entendons également favoriser l’économie circulaire, sur le traitement des déchets évidemment, mais aussi en se dotant de matériaux d’occasion. Dans un second temps, sur l’axe carbone, nous avons travaillé sur les ACV [analyses de cycle de vie, ndlr] de tous nos bâtiments en testant une quarantaine d’entre eux. Enfin, dernier champ d’action, la biodiversité, où nos équipes se concentrent notamment sur les outils de mesure capables de nous aider à favoriser cette dernière sur l’ensemble de nos projets », détaille Roland Paul.

Certifié EcoVadis Platinium pour la quatrième année consécutive en 2024, GSE vise actuellement la certification B Corp : « Nous sommes en train de prendre un peu d’avance sur ce que sera la loi demain, et c'est tout l’objet du travail sur les certifications. En 2035, tout pousse à croire que l’on ne construira plus dans des zones accueillant une forte densité environnementale », conclut-il.