Face à face : Christophe Broncard, directeur général de Dentressangle Immobilier Logistique

Vous êtes à la tête de Dentressangle Immobilier Logistique (DIL) depuis 2018. Quel regard portez-vous sur le développement de la structure ces dernières années ?

Lorsque j’ai rejoint la foncière patrimoniale de la holding Dentressangle en 2018, nous disposions d’un héritage immobilier essentiellement issu de l’histoire de la société Norbert Dentressangle en tant que prestataire logistique et transport. Depuis, nous nous sommes non seulement développés en termes de taille, de chiffre d’affaires mais aussi de produits. Nous atteignons 600 000 m² de patrimoine exploité et 100 % loué aujourd’hui, et travaillons actuellement sur le développement de 250 000 m² de projets. Nous sommes passés de 22 millions de chiffre d’affaires en 2018 à 39 millions à la fin de l’année 2024, et comptons dans notre portefeuille environ 35 immeubles allant de 1 000 à 100 000 m². Nous avons également diversifié notre base locative : nous comptons parmi nos clients GXO et XPO, mais également le prestataire ID Logistics, Ceva Logistics, Legendre Logistics, Le Roy Logistique et plus récemment C-Log, du groupe Beaumanoir. Des PME et PMI, des industriels et des chargeurs tels que Carrefour Supply Chain, Autodistribution ou bien encore Synchro Diffusion et la maison Dugas figurent également parmi nos clients.

Vous avez également diversifié le profil de vos actifs…

Effectivement, nous étions historiquement concentrés sur les entrepôts, mais nous sommes également présents dans le secteur de la messagerie et des parcs d’activités. Notre premier parc d’activités est le Nor’Isère Park à l’est de Lyon, où se sont établis l’installateur de panneaux solaires Helexia et Lutz France, spécialiste des pompes industrielles. Nous opérons partout en France, principalement sur la dorsale nord-sud mais aussi sur l’ouest de la France avec un nouveau projet d’entrepôt de 40 000 m² à Janzé-Amanlis, près de Rennes, ainsi qu’un second en région Centre-Ouest, sur un programme en développement d’une surface supérieure à 100 000 m². L’Arc atlantique est une zone porteuse et attractive en matière d’immobilier logistique, avec une dynamique et des transactions confirmées en 2024. Enfin, nous sommes également présents aux Pays-Bas, en Roumanie, et étudions de possibles investissements en Europe de l’Est et du Sud dans le cadre de l’internationalisation de nos activités.

DIL développe également un programme de construction de centrales photovoltaïques en qualité d’investisseur direct. Pourquoi ce choix ?

Tout à fait, nous avons opéré une diversification vers l’énergie en devenant investisseur direct de centrales photovoltaïques. Deux sont actuellement en exploitation : à Nîmes et au nord d’Orléans. Ce positionnement résulte tout simplement de notre volonté de participer à la transition énergétique. L’immobilier d’entreprise porte sa responsabilité dans l’emprise carbone. Nous répondons présents en tant qu’investisseur direct sur cette activité. Peu consommateur d’énergie, l’entrepôt peut également être extrêmement productif en la matière en accueillant une centrale en toiture, en ombrières ou au sol. Aujourd’hui, tous nos projets intègrent du photovoltaïque et impliquent la réinjection d’une production dans le réseau, à travers un contrat de 20 ans, alternativement en autoconsommation si nos clients nous le demandent. Au total, nous avons établi un plan ambitieux sur nos projets en cours qui nous permettra de développer près de 28 MWc.

Quels sont actuellement les projets porteurs pour DIL ?

Il est un site essentiel par sa taille et son positionnement unique en Île-de-France : eParkWest, un programme mixte industriel et logistique de 116 000 m², répartis en deux clés-en-main divisibles sur 36 000 m² ainsi qu’un bâtiment logistique de distribution d’environ 80 000 m². Conçu sur un ancien site logistique exploité par Renault à Cergy-Pontoise, sa pré-commercialisation est en cours. Nous y investirons plus de 200 millions d’euros. Il illustre typiquement ce que nous souhaitons développer : des « must have » sur des territoires mûrs et confirmés. D’autres projets illustrent cette stratégie. Nous venons de livrer à ID Logistics une plateforme logistique et industrielle de 28 000 m², AXE 7, située à Saint-Rambert d’Albon et Saint-Vallier dans la Drôme, mais aussi un bâtiment de 12 000 m² pour Dachser à Nîmes, ainsi qu’un entrepôt de 9 000 m² sur le site de Saint-Barthélemy d’Anjou, où se sont étendus Le Roy Logistique et Synchro Diffusion.

Le marché français de l’investissement en logistique a enregistré une forte croissance lors du premier semestre de 2024. Comment vous positionnez-vous sur ce secteur concurrentiel ?

Nous nous distinguons par notre profil et notre vision patrimoniale long terme. Nous ne sommes pas un fonds opportuniste qui partira ou revendra en fonction des cycles ; notre stratégie s’inscrit dans le temps. Lorsque le marché devient réticent, pour ne pas dire absent au moment des crises, nous conservons notre capacité financière à porter et développer les projets, même en blanc, et nous saisissons les opportunités en nous portant acquéreur. Enfin, nous sommes un opérateur global sachant proposer des développements mixtes en matière d’offres économiques.

DIL souhaite mettre l’accent sur l’efficacité énergétique de ses bâtiments et le déploiement d’une feuille de route RSE axée sur des pratiques plus vertueuses. Concrètement, comment cela se matérialise ?

Nous avons accueilli en fin d’année 2024 un manager dédié dont la mission est de nous accompagner dans cette trajectoire plus vertueuse. Actuellement, tous nos actifs récents sont certifiés Breeam niveau « Very Good » ou « Excellent » et nous avons la compétence pour organiser des opérations de compensation ; notamment sur AXE7 où nous avons sanctuarisé six hectares de foncier pour y accueillir des espèces protégées. En parallèle, nous réalisons un état des lieux de nos activités avec Deepki, leader de la transition énergétique dans l’immobilier, qui nous accompagne dans la mise en œuvre de notre trajectoire de décarbonation. Cela nous permet de définir très finement notre feuille de route en termes d’investissement, de Capex et de travaux pour les années à venir. Tout cela, nous l’étudions évidemment avec nos clients utilisateurs. L’invitation réglementaire d’un côté, la pression du marché de l’autre et enfin, l’œil attentif des préteurs et des élus sur cette dimension, sont autant d’éléments qui ont fait que nous avons décidé d’être précurseurs dans cette démarche.

Quelles sont vos ambitions en France et ailleurs pour les années à venir ?

Le marché français a l’avantage de sa solidité et de sa maturité, mais le désavantage d’un ralentissement en matière de croissance. La France reste notre premier marché, nous y avons développé un véritable savoir-faire, fort d’une équipe motivée et performante nous permettant de continuer à porter notre vision et notre stratégie, mais nous ne nous interdisons pas demain d’investir à l’international sur des marchés plus dynamiques comme nous avons déjà pu le faire aux Pays-Bas et en Roumanie.