Analyse EOL : un marché locatif de l'immobilier logistique en baisse de 30 % en 2024, mais un doublement des investissements

Selon l'analyse du marché de l'immobilier logistique réalisée par l'expert EOL, en 2024, le volume placé sur le marché locatif des entrepôts ICPE de plus de 10 000 m² affiche une baisse de 30 % par rapport à 2023, avec 2,4 millions m² placés, malgré neuf transactions XXL dont quatre de plus de 80 000 m².
Le niveau de l'offre a « significativement » augmenté en 2024, pour atteindre 4,5 millions m² en fin d'année (+60 % comparé à 2023). Le taux de vacance s'élève à 7,8 %. « Nous avons observé en 2024 une forte tendance à la libération de surfaces (plus de 1,7 million de m² en un an). De plus, nous avons identifié 5,7 millions m² de projets d'entrepôts logistiques dont le permis de construire a été obtenu », indique Jean-François Mounic, directeur général d'EOL.
Le segment des entrepôts logistiques compris entre 10 000 m² et 20 000 m² conserve pour sa part son dynamisme, comptant pour un peu plus de la moitié des transactions.

EOL observe une réelle dichotomie géographique en 2024, avec deux tiers de la surface placée située dans la moitié nord de la France, et un tiers dans la moitié sud. La région Auvergne-Rhône-Alpes se place cependant en troisième position des régions en termes de volume placé, grâce à la concrétisation d'une opération de 160 000 m².

Le ralentissement des opérations de développement lancées en blanc s'est confirmé en 2024, la majorité se concentrant sur la moitié nord du territoire national.

L'essor des investissements

Si le marché locatif est en demi-teinte, le marché de l'investissement en immobilier logistique connaît en 2024 « un réel essor, porté par d'abondantes liquidités », constate EOL. 3,9 milliards d'euros ont été investis, soit le double du volume investi en 2023.
L'appétence des investisseurs pour les entrepôts logistiques ne cesse de croître, en particulier pour les opérations core+ et value-add. 2024 a été rythmée par la vente de nombreux portefeuilles d'entrepôts logistiques et de bâtiments de messagerie, des actifs plébiscités en particulier par les investisseurs étrangers.

« Dans un contexte économique incertain, marqué par une hausse récente de l'OAT 10 ans, nous espérons que cet engouement pour l'investissement en immobilier logistique va perdurer et que le marché locatif retrouvera progressivement son élan en 2025. » commentent Jean-François Mounic et Nicolas Mestrallet, directeur investissement chez EOL.

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