Regard d'expert : vers une reprise globale du marché immobilier logistique français en 2025 ?

Le marché utilisateurs enregistre ses plus mauvais résultats décennaux

L’atterrissage de la demande placée logistique à échelle nationale en 2024 peine à atteindre 2,6 millions de m². Il s’agit d’un niveau en retrait de 29 % par rapport à la moyenne quinquennale et qui flirte avec les volumes observés au cours de la première moitié de la décennie 2010. « L’année 2024 aura été indéniablement difficile pour les utilisateurs, qui ont subi tour à tour la dégradation du climat économique, amplifiée à mi année par l’instabilité politique, provoquée par la dissolution soudaine de l’Assemblée nationale. L’absence de budget obscurci la vision des acteurs logistiques qui sont contraints de se montrer prudents. En réalité et à contexte inchangé, la frugalité restera de mise », indique Didier Terrier, directeur associé d’Arthur Loyd Logistique.

Si les prestataires ont dominé la scène nationale au cours du premier semestre, les chargeurs se sont révélés très actifs dès le troisième trimestre, en particulier sur le segment des très grandes surfaces. Au total, 10 transactions supérieures à 60 000 m² – dont 2 supérieures à 100 000 m² – se sont signées en 2024, un niveau quasi-record et ce dans un contexte morose. Une analyse quelque peu en trompe l’œil que Didier Terrier précise toutefois : « Ces transactions de grandes tailles, pour l’essentiel, relèvent d’opérations initiées depuis plusieurs années, à l’instar d’Ikea à Limay (78) ou Amazon à Colombier-Saugnieu (69), ce qui explique leur inscription à contre-courant de la conjoncture. En réalité, en excluant ces opérations exceptionnelles, les prestataires s’illustrent comme les principaux faiseurs du marché. » Toutefois, l’année 2024 pourrait être celle du retour des e-commerçants. « Amazon entérine cette année, en propre ou par l’intermédiaire de prestataires, trois nouvelles implantations, preuve de la confiance que le premier pure player mondial place en l’économie française. Vente-unique.com et Aosom ont également concrétisé leurs mouvements et d’autres pourraient suivre en 2025 », prédit Didier Terrier.

Fait marquant de cette année tumultueuse, le hors dorsale capte pour la seconde année consécutive près de la moitié des volumes placés, tandis qu’auparavant cette part était, en moyenne, inférieure à un tiers. C’est la région Centre-Val de Loire qui tire les résultats vers des sommets jamais gravis. « Avec 430 000 m² commercialisés en 2024, la région peut se targuer de son record logistique historique, atteint dans un environnement peu lisible. Plus globalement, les territoires périphériques à l’Île-de-France confirment depuis plusieurs années leur montée en puissance logistique et cette tendance continuera de se matérialiser », souligne Didier Terrier.

Si la reprise de l’activité transactionnelle reste conditionnée par la stabilité politique, elle-même garante de la bonne tenue économique, les fondamentaux du marché logistique français sont solides. « Le taux de pénétration du e-commerce n’est pas encore arrivé à maturité et le recours aux ventes en ligne progresse parallèlement à l’âge des générations internet ce qui soutient une demande de long terme en entrepôts logistiques. Ensuite, aujourd’hui, l’idée que l’industrie fonctionne de pair avec la logistique fait son chemin et les collectivités se révèlent plus enclines à réserver du foncier en cette faveur. Enfin, l’affirmation de la souveraineté Européenne peut représenter une véritable opportunité pour la demande logistique. Les crises répétées de ces dernières années nous prouvent l’importance de maintenir nos stocks stratégiques à proximité et de garder la main sur les chaines de distribution », termine Didier Terrier.

La trajectoire positive du marché de l’investissement se confirme

Avec plus de 3,8 milliards d’euros mobilisés sur le segment au cours de l’année 2024, le marché logistique semble s’être relevé de la violente crise traversée l’année précédente : le volume a plus que doublé par rapport à 2023. L’atterrissage 2024 s’inscrit légèrement en deçà de la moyenne quinquennale et l’analyse dressée par Nicolas Chomette, directeur associé en investissement chez Arthur Loyd Logistique est assurément positive : « Aujourd’hui les corrections de valeurs sont dorénavant actées par l’ensemble des acteurs. Si le marché est resté essentiellement porté par des fonds Anglo-Saxons pour des opérations core+ et value add, les Français et voisins européens sont en ordre de marche et prêts à se positionner de nouveau. » Sur le profil des opérations, Nicolas Chomette précise : « Avec plusieurs portefeuilles signés au dernier trimestre et en cours, le retour du core devrait définitivement se confirmer courant 2025. »

Les portefeuilles de grands volumes – supérieurs à 100 millions d’euros –, très en retrait en 2023, confirment leur retour, traduisant la confiance que placent les porteurs de projets dans la restauration du marché. Ainsi, la taille moyenne d’une transaction s’élève à 55 millions d’euros en 2024. « Sans pour autant retrouver les niveaux records atteints en 2021 et 2022, les volumes engagés semblent se normaliser autour d’un seuil compris entre 3,5 et 4,5 milliards d’euros annuels. Le marché gagne en maturité et démarre un nouveau cycle, peut-être encore plus robuste que le précédent », souligne Nicolas Chomette.

Sous l’effet de l’assouplissement des conditions de financement et de concurrence à nouveau très forte pour les produits les plus qualitatifs et très bien localisés, le taux prime logistique se compresse pour la première fois depuis la remontée de 2022, à 4,85 % (- 15 pdb sur trois mois). « Les signaux sont au vert pour la logistique !  se réjouit Nicolas Chomette.  Notre classe d’actif capte dorénavant un tiers des volumes engagés en immobilier banalisé en France, contre une part historique qui oscillait plutôt autour de 15 %. Des acquisitions par des spécialistes du tertiaire qui changent de cap et se reportent sur le produit logistique se concrétisent. Ces nouveaux entrants seront rejoints par d’autres, convaincus par la robustesse du marché. Le cycle qui s’amorce s’annonce prometteur avec une affluence de liquidité disponible sur le marché, qui viendra intensifier la compétition entre acteurs. »