Parcs logistiques : force de proximité

Le parc logistique est loin d’être une nouveauté. La réunion d’activités connexes dans une même zone d’activités est une pratique répandue, que les acteurs de l’immobilier logistique développent maintenant depuis des décennies. Cependant, c’est le regard porté sur ces projets de parcs qui semble avoir évolué ces dernières années, dans une optique de service à valeur ajoutée. On le voit chez Prologis, qui dispose d’une douzaine d'entre eux en France : « Nous avons décidé de privilégier les parcs et de limiter le nombre de bâtiments seuls dans notre patrimoine. Ces zones permettent de lancer de nombreuses initiatives mutualisées qui peuvent concerner les espaces verts, la sécurité ou les accès. Quand on travaille à une échelle plus large, il est plus simple de lancer des offres de services », explique Cécile Tricault, directrice France de Prologis. Chez Virtuo, c’est un chantier de 42 000 m² qui a débuté récemment à Fos-sur-Mer (13) pour deux entrepôts. « Cela nous permet d’imaginer des services qu’on ne trouverait pas sur un projet constitué d’un simple bâtiment, avec des niveaux de charges maitrisés et des économies d’échelles. Nous pouvons y envisager des zones de restauration ou du gardiennage moins cher », détaille Grégory Blouin, président de Virtuo.

Grands développements en Europe

Des projets qui ont déjà pu éclore de manière massive ailleurs en Europe pour certains développeurs. Ainsi, GLP travaille depuis 20 ans en Angleterre, dans la ville de Lutterworth, sur le plus large parc de distribution d’Europe : « Nous avons développé 6 millions de mètres carrés avec une quarantaine d’entrepôts, et avons permis de créer 9 000 emplois. C’est une zone de référence pour GLP. Mais trouver une telle place en France est plus complexe », juge Vincent Gourlin, directeur du développement chez GLP. Même son de cloche chez P3 Logistic Parks, qui a pu faire éclore de larges zones logistiques dans l’est de l’Europe : « Sur notre parc à Prague, nous réunissons un million de mètres carrés d’entrepôts, et avons pu créer des restaurants et des boutiques pour le public qui travaille sur cette zone. Dans des pays de l’ouest européen, la taille critique requise pour cette floraison de services communs limite les développements, mais c’est une réflexion que nous avons sur notre futur parc de Laon (02) par exemple », note Christophe Chauvard, directeur général France de P3. Celui-ci proposera quatre bâtiments clés-en-main pour une surface totale de 130 000 m².

Autre exemple marquant dans le Nord, sur l’ancienne base aérienne de Cambrai (59), le parc logistique e-Valley, qui poursuit son développement, prévoyant la construction de 700 000 m² d’entrepôt auxquels seront attachés des hôtels, restaurants, bureaux partagés, crèches, ateliers de réparation, etc. Et alors que la logistique peut afficher des difficultés à s’implanter sur des territoires de façon massive, le format de parcs accueillant d’autres activités répond aux souhaits des collectivités : « Il ne s’agit pas d'implanter seulement de la logistique. Cela fait travailler chaque filiale spécialisée au sein du groupe Idec, en y accolant des crèches, des laboratoires, des salles de réunion. Sur certains terrains, nous définissons directement la programmation en fonction de l’environnement et des études de marché. Mais nous répondons parfois à des appels d’offres pour des traités de concession dans le cadre de ZAC, avec des programmations établies », raconte Christophe Simonnet, directeur associé du groupe Idec et directeur général de Faubourg Promotion.

Créer des synergies

Au-delà de cet ensemble de services communs, la mutualisation des actifs peut également aller plus loin entre les utilisateurs, en créant un terreau de collaborations logistiques et humaines. « Plusieurs activités peuvent travailler en synergie les unes avec les autres. Nous avons un parc à Moissy (77) où La Poste est implantée depuis plusieurs années, et vient d’ailleurs de nous renouveler sa confiance. Cette présence a donné au parc une vraie dimension e-commerce, avec des acteurs qui ont décidé de s’y implanter et ont pu monter des partenariats avec La Poste sur le site pour le transport et l’enlèvement des colis », détaille Cécile Tricault. De quoi faire du parc logistique un écosystème, pouvant amener des initiatives de collaboration : « Si les acteurs ont une saisonnalité différente, cela peut permettre de fidéliser la main-d’œuvre et de l’occuper toute l’année d’un utilisateur à l’autre. On peut aussi envisager une mutualisation du transport, même si les exemples sont encore rares aujourd’hui », note Grégory Blouin.

Les parcs offrent également pour les développeurs des avantages à la construction, comme le racontent Jean-Louis Foessel et Christophe Ripert chez Quartus Logistique pour les trois bâtiments Baytree à Mer (41), dont les constructions ont été menées entre mars 2019 et juillet 2020 « Les trois entrepôts ont été traités dans le cadre de contrats de promotion immobilière. Le partenariat mis en place avec le client investisseur a permis de mutualiser les terrassements et la gestion des terres ».

Des offres structurées

Face à ces développements parfois en phase d’être systématisés, certains développeurs ont décidé de structurer leurs services. C’est le cas chez Prologis, où le travail sur les parcs logistiques a été formalisé avec la création d’une nouvelle offre, intitulée Parklife, déjà déployée sur deux parcs : Moissy Chanteloup et Moissy 2. « Ces dernières années, nous avons vu des initiatives éclore en Angleterre ou en Allemagne pour améliorer les services proposés dans nos parcs logistiques. La logique de Parklife est de réunir toutes ces bonnes pratiques européennes, avec une offre plus organisée, résolue et volontaire, là où nous étions plus sur un fonctionnement par opportunité dans le passé ». L’idée : aller chercher les bonnes idées des équipes européennes de Prologis sur la qualité de vie au travail et systématiser la démarche sur l’ensemble des parcs logistiques du développeur afin que le niveau de service soit standardisé et cohérent. Parallèlement, Prologis a réorganisé ses équipes par marché et compétences, pour travailler de manière agile. « Nous avons réinternalisé la fonction de facility management, et nous aurons donc des équipes Prologis affectées sur chaque parc pour s’occuper de la maintenance, des espaces verts, et être encore plus près du client ».

Marketer l'immobilier logistique

La notion de parc logistique à forte valeur ajoutée est également au cœur du projet d’Arefim, foncière spécialisée dans l’immobilier logistique, possédant 300 000 m² de patrimoine, avec 600 000 m² supplémentaires en développement. En France, leur offre de parcs se décline en trois grands projets : le Cosmetic Park à Orléans (45), l’Airport Park près de Beauvais ainsi que le Metal Park à Metz (57). « Nous cherchons à développer des parcs thématiques dans un concept RSE, social et environnemental. Ils ont un double emploi : tout d’abord convaincre les élus de faire quelque chose de qualitatif à travers la logistique, mais également d’attirer des locataires prime, des chargeurs, qui sont très intéressés par ces problématiques RSE, comme sur notre Cosmetic Park où nous avons pu accueillir Dior et L’Oréal par exemple », explique Valéry Fenes, co-gérant d'Arefim. Différents parcs sur lesquels la foncière souhaite « raconter une histoire industrielle » : « Nous avons la chance d’accueillir trois acteurs de la cosmétique à Orléans, ce qui s’explique par notre proximité avec la Cosmetic Valley, mais ce n’était pas une spécialisation voulue, et n’importe quel acteur était le bienvenu. Il s’agit pour nous d’écrire une histoire autour de nos bâtiments. Ainsi, sur le Metal Park à Metz, situé dans un barycentre européen pour les pièces détachées, nous allons travailler les bâtiments autour de la métallerie avec des noms comme “la plateforme zinc”, ou “aluminium” et des couleurs correspondantes. Sur l’Airport Park, nous aurons des bâtiments bleus nommés d’après des aviateurs célèbres. L’immobilier de bureau ou de commerce a été marketé pendant des années, pourquoi pas la logistique ? ».

Une vision qu’Arefim travaille avec les architectes du Groupe Franc : « Nous les accompagnons sur la création d’une identité visuelle qui est commercialisée. C’est un atout. Des parcs comme le Cosmetic Park offrent de la valeur ajoutée à l’utilisateur, avec crèches, conciergeries, zones de sport, ce qui est différenciant par rapport aux logisticiens classiques », déclare Gabriel Franc, président du Groupe Franc. Avec d’ores et déjà des locataires intéressés pour une bonne partie des bâtiments sur ses deux prochains parcs, Arefim est désormais en phase de développement : sur le Metal Park, 150 000 m² seront bâtis, le terrain ayant déjà été réhabilité avec une montagne végétalisée. Sur l’Airport Park, ce sont également 150 000 m² qui sont prévus, sur la liaison entre l’A16 et l’A1. Les deux projets sont planifiés pour 2022.