Immobilier : une expertise supply chain accentuée

Alors que l’entrepôt devient un actif de choix au sein des organisations et que les projets dans le domaine se font de plus en plus complexes, le rôle des acteurs de l’immobilier logistique a lui aussi progressivement muté au fil des années. « Un entrepôt n’est pas qu’un bâtiment. C’est un outil industriel qui demande une approche globale pour viser un optimum durable. Il faut une vision sur ce que va devenir la logistique, comment vont évoluer les flux et les services, quelles tendances de fond vont émerger, car entre le moment où l’on y travaille et celui où les bâtiments sortent, avec l’inertie du temps administratif puis la construction, on parle d’années de développement », note Jean-Paul Rival, directeur général de Concerto. Dans ce sens, le développeur, filiale du groupe Kaufman & Broad, travaille depuis plus de dix ans pour apporter une expertise supply chain intégrée à sa prestation immobilière. « C’est indispensable car il y a toujours de nouveaux critères et nous allons vers une sophistication des bâtiments, avec des équations économiques complexes ».

Une vision partagée également chez GLP : « L’outil logistique doit répondre à la distribution traditionnelle, mais aussi aux nouveaux besoins du e-commerce. Les bâtiments changent, pas tant dans leur enveloppe que dans leur usage : plus de process à l’intérieur, avec des systèmes de stockage ou de convoyage pour la préparation de détail. Concrètement, cela nécessite d’avoir davantage de puissance électrique, des aménagements dans les murs coupe-feu et le sprinklage, des locaux sociaux plus grands car on a souvent plus de personnel. Pour un développeur, il faut être en contact très tôt avec la direction supply chain pour travailler la conception du bâtiment », explique Vincent Gourlin, directeur du développement chez GLP. « Nous observons une demande accrue pour des projets complexes, avec notamment des bâtiments grande hauteur, de l’automatisation et des structures autoporteuses. Toutes ces tendances sont intégrées dans les business plans des projets, avec une incidence financière la plus juste possible », notent de leur côté Jean-Louis Foessel et Christophe Ripert, directeur général logistique et directeur général délégué à la logistique urbaine chez Quartus.

Du conseil d’un bout à l’autre

Face à leurs besoins, la maturité des utilisateurs est parfois variable. Si certains sont seulement en mesure de présenter leurs besoins logistiques dans un espace donné, d’autres ont des cahiers des charges très précis. « Des chargeurs comme Intermarché, ou Lidl ont un modèle rodé de bâtiments qu’ils déclinent. Ils savent ce qu’ils veulent », observe Christophe Simonnet, directeur associé du groupe Idec et directeur général de Faubourg Promotion. Il faut dire que de plus en plus d’utilisateurs sont accompagnés dans ce travail par des cabinets de conseil. « La prise à bail d’un entrepôt est avant tout une décision métier, pas seulement immobilière. Il faut être capable de comprendre et de guider les clients dans leur stratégie supply chain », explique Patrick Remords, directeur supply chain & logistics solutions chez JLL. Dans ce sens, le groupe de conseil international en immobilier a racheté en 2014 le cabinet GCL Europe, puis au printemps 2019, la société Vincia, pouvant s’appuyer aujourd’hui sur une équipe de 15 consultants dédiés à la supply chain et ses problématiques : refonte des réseaux, amélioration du niveau de service et de la performance, diminution des coûts, évolution des systèmes d’information. « Le choix de technologies qui répondent à un business, comme l’automatisation, va impacter le bâtiment : il va s’élargir, prendre de la hauteur, avoir plus ou moins de portes ou de mezzanines. Nous visons une approche intégrée, avec une chaîne de valeur allant de la définition de la stratégie jusqu’à l’implémentation des solutions choisies, aussi bien côté process que côté immobilier ou financier. Pour les bâtiments neufs, nous offrons de l’assistance à maitrise d’ouvrage dans la définition du projet, le choix des partenaires et le pilotage de la construction. Nous avons également des experts en systèmes d’information pour accompagner les clients dans la mise en œuvre de leurs process », détaille Patrick Remords. Une mutation de l’offre de conseil que l’on retrouve également chez CBRE : « Les enjeux sont forts et les engagements immobiliers axés sur le long terme. Il y a deux ans, nous avons lancé une activité de conseil en supply chain qui vient supporter et compléter le conseil en immobilier », précise Vincent Poisson, directeur conseil en supply chain chez CBRE.

Synthèse entre bâtiment et process

Mais les développeurs s’échinent aussi à aller dans le détail opérationnel, en prenant en compte les nouvelles règles constructives, en participant aux réflexions sur les flux au sein de l’entrepôt et en travaillant la qualité de l’organisation intérieure. C’est le cas de Catella Logistic Europe : « L’entrepôt résilient est celui qui va permettre de livrer la grande distribution et l’internaute. Une partie du design de ces sites doit donc répondre à toutes les nouvelles exigences de stockage, de préparation de commande, de process spécifiques au e-commerce… Concrètement, cela se traduit par des quais spécifiques pour véhicules légers ou l’intégration de mezzanines. Pour cela, nous proposons un outil de tracking intérieur, afin de réaliser des simulations de flux physiques et de bien modéliser le chargement/ déchargement par exemple. Nous avons donc cette capacité de designer un process complet et de donner un engagement de résultat industriel à un chargeur ou un prestataire », précise Thierry Bruneau, président de Catella Logistic Europe. L’important pour ces projets : que la synthèse entre bâtiment et process soit parfaitement gérée, pour que les contraintes de la construction et de la supply chain ne soient pas en porte-à-faux. Ce qui peut passer par une assistance administrative : « Sur notre parc de Donzère (26), nous avons travaillé à rendre le PLU compatible avec la possibilité d’installer un transstockeur à 35 mètres de haut pour Intermarché, afin d’adapter les règles d’urbanisme aux besoins de notre utilisateur », raconte Christophe Simonnet chez Idec.

Des constructions (ré)adaptées

Pour un développeur comme Segro, la flexibilité est également un élément clé afin de bien accompagner les projets logistiques des clients : « La mécanisation et l’automatisation croissantes que nous constatons chez les logisticiens nécessitent des adaptations : des mezzanines métalliques, des systèmes de convoyage, qui doivent être intégrés dès la conception du bâtiment. Ces installations nécessitant souvent des mises à disposition anticipées, il est nécessaire d’être réactif au moment de la construction, d’échanger avec nos partenaires, les équipes opérationnelles de nos clients et leurs fournisseurs de solutions supply chain, afin d’accorder les plannings de construction et d’aménagement des sites », explique Laurence Giard, directrice générale France de Segro. Même pour les projets lancés en blanc, des variations peuvent venir modifier le bâtiment en pleine construction afin de répondre à la demande d’un futur utilisateur. « À Saint-Martin-de- Crau (13), nous avions lancé en blanc un bâtiment de 42 000 m2, et, au cours de sa commercialisation, nous l’avons réadapté à un preneur selon la typologie de son activité. Nous avons réaménagé cinq cellules sur sept pour pouvoir stocker des produits dangereux pour l’environnement, avec des dalles spécifiques, des bassins de rétention supplémentaires, et deux cellules ont été équipées de grillages pour stocker des produits aérosols », se souvient Vincent Gourlin, directeur du développement chez GLP. Des évolutions qui peuvent également se produire sur des sites existants : « Nous avons un entrepôt occupé par Kuehne+Nagel où nous avons fait évoluer les normes ICPE pour des cellules spécifiques produits dangereux sur des délais courts. Nous savons investir dans cette logique de partenariat et de vision long terme », raconte Christophe Chauvard, directeur général de P3 Logistic Parks. Quitte à aller plus loin et à devenir directement fournisseur de solutions supply chain pour ses clients locataires : « En tant que développeur, nous cherchons à intégrer des solutions clé en main dans nos offres locatives, à l’intérieur de nos sites. C’est une nouveauté pour l'activité de Catella Logistic Europe, mais elle nous permet d’être très rapides dans la livraison d’un site intégré, qui comprend immeuble et services. Déployer une mezzanine, des convoyeurs, du stockage automatisé de la robotique goods-to-man ou du stockage automatique quand vous êtes à la fois le développeur du bâtiment et le designer de la solution permet d’éviter les ruptures et les anomalies. Cet accompagnement technique nous permet d’adapter le site et son process en fonction du business model du client », détaille Thierry Bruneau.