L'immobilier logistique cherche sa place

C’est également la durée de développement des projets logistiques que le secteur immobilier souhaiterait voir évoluer dans les années à venir. « Si les futurs bâtiments respectent les principes de non-artificialisation tout en présentant une conception responsable environnementalement, ils doivent pouvoir s'implanter plus facilement », jugeait ainsi la ministre déléguée à l'Industrie, Agnès Pannier-Runacher, en décembre dernier. En France, un site logistique prend en moyenne six à douze mois de plus à sortir de terre que dans les pays européens voisins. Une réalité qui joue sur la compétitivité : « Pour approvisionner la France, un acteur comme Zara a préféré implanter ses sites logistiques en Espagne plutôt qu’en France, en partie pour cette raison ! », note Estelle Hassen. Certains acteurs regrettent également que la règlementation assimile les entrepôts aux risques industriels : « Un entrepôt d’un distributeur alimentaire, compte tenu de la diversité des produits conservés, peut être classé Seveso, et est assimilé de fait à un risque industriel majeur. Alors qu’il contient les mêmes produits qu’un supermarché », note Laurent Sabatucci.

Du côté environnemental, la durée des procédures est également citée comme problématique par les acteurs, avec des études pouvant s’étendre sur un an et nécessitant ensuite la mise en place de mesures compensatoires : « Quand un nouveau site est construit sur une ZAC, on lui impose souvent de refaire des études environnementales qui ont pourtant déjà été réalisées lors de sa création. Il y a donc une question de délais, mais aussi de risques, car refaire des études peut faire apparaître de nouvelles problématiques », déplore Laurent Sabatucci. Ce qui ne veut pas dire non plus que les investisseurs souhaiteraient revenir sur les enjeux environnementaux : « Cela surprend parfois nos interlocuteurs de la sphère publique, mais Afilog défend régulièrement les mêmes positions que des associations de protection de l’environnement, ce qui montre bien que nous ne sommes pas les bétonneurs qu’on veut parfois présenter au grand public », insiste Diana Diziain.

Des espaces pensés pour la logistique

Comment faire alors pour lever cette pesanteur administrative ? Du côté d’Afilog, on appelle à une planification nationale des implantations logistiques. « L’aménagement du territoire a été, à juste titre, délégué aux régions, avec des schémas comme le SRADDET (schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires) ou le SRDEII (schéma régional de développement économique, sous forme de sites clé en main. Des fonciers prêts à nous accueillir, et dont la règlementation est adaptée à nos activités, comme on a pu le voir fleurir récemment avec le programme Choose France », estime Estelle Hassen. Ce programme a été présenté en janvier et juillet 2020 par le gouvernement, avec une sélection de 78 sites-clé en main dans le cadre d’un dispositif visant à « concilier protection de l’environnement (anticipation ou obtention de l’ensemble des autorisations administratives sur les sites proposés) et attractivité (délais de réalisation des projets raccourcis pour les investisseurs) ».

« Dans cette nouvelle vague ouverte à la fin novembre 2020, nous avons été consultés en amont et la logistique a été intégrée dans les cahiers des charges, ce qui n’était pas le cas ou rarement dans les deux précédentes fournées de fonciers. Nous avons travaillé avec les responsables de ces appels à projets pour que la logistique s’inscrive aux côtés de l’industrie, afin de faire émerger des sites rapidement, et dans des timings administratifs raisonnables et compétitifs avec ceux de nos voisins européens », détaille Diana Diziain. Parmi les sites identifiés, on trouve le projet E-Log’in 4 à Thionville (57), pouvant accueillir une plateforme tri-modale sur 200 hectares en interface avec l’A31 et l’A4 ; le parc d’activités Hordain Hainaut (59), ouvert aux activités logistiques et industrielles ; ou encore la ZAC d’Ozans à Châteauroux (36), qui pourrait installer un entrepôt de 120 000 m² sur un parc d'activités de 508 hectares. Et le gouvernement souhaite poursuivre ce travail avec un recensement d’autres sites adaptés à la logistique pour les futures vagues de sites clé en main.