L'immobilier logistique cherche sa place

Le développement de nouveaux sites logistiques sur des friches, souvent industrielles, est présenté comme un enjeu crucial par les acteurs publics et privés pour qui il constitue un autre grand axe de travail. Parmi les mesures du premier Cilog, un accès au fonds de réhabilitation des friches industrielles par les porteurs de projets d’entrepôts a été annoncé. Ce « fonds friche » comme l’appelle le gouvernement, a été dévoilé dans le cadre du plan de relance en novembre 2020, qui consacre une enveloppe de 300 millions d’euros aux opérations de remise en état dont la majeure partie (259 millions sur l’ensemble du territoire), sera consacré au développement de « projets d'aménagement urbain, de revitalisation des coeurs de ville et de périphérie urbaine, et pour des projets de requalification à vocation productive », selon le gouvernement. Dans ce cadre, des appels à projets régionaux seront pilotés par les préfets de région.

La somme restante est dédiée à la reconversion de sites ICPE ou miniers (40 millions), et le développement d’outils de connaissance du foncier par le Cerema (Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement) pour accompagner les collectivités et les opérateurs (1 million). L’objectif est de pouvoir bénéficier d’une simplification administrative des installations pour des projets souvent plus complexes du fait des étapes de réhabilitation et parfois même de dépollution qui y sont nécessaires et qui imposent des délais parfois longs. Sans oublier le sujet du coût : « Une opération de réhabilitation des friches avec des besoins de dépollution augmente de 20 à 30 % le budget d’un site logistique par rapport à un projet sur terrain nu », précise Estelle Hassen, qui constate une équation financière plus difficile pour la logistique que pour des projets tertiaires ou de logement : « Une incitation fiscale pourrait être une réponse. La gestion de ce type de programmes et les coûts associés ne peuvent pas être entièrement portés par l’acteur privé. Il faudrait envisager un allègement de la réglementation et des terrains préparés en amont : modifications du PLU, études environnementales déjà réalisées… ».

Autre problématique, l’incompatibilité de certaines friches à des activités logistiques : trop petites ou situées loin des axes de circulation… « Le fond friche est une excellente chose, mais j’ai l’impression qu’on n’a pas forcément pris en compte les spécificités de la logistique », regrette Estelle Hassen. D’autant qu’une autre réalité se heurtera toujours aux ambitions du zéro artificialisation : « Il n’y a tout simplement pas assez de friches pour accueillir tous les projets logistiques », note Laurent Sabatucci.