Quelle place pour la logistique sur le territoire ?

Dans un contexte économique incertain, marqué par l’inflation et la crise énergétique, l’immobilier logistique se maintient en France. Selon le dernier point marché d’EOL, le premier semestre 2022 enregistre 1 470 000 m² placés pour 59 opérations. Malgré ce « volume de surfaces placées prometteur », le spécialiste du conseil en immobilier industriel, logistique et commercial, observe une offre de terrains rare et dont les prix ont été multipliés par trois depuis 2021 ainsi qu’une augmentation des coûts de construction et des loyers. La rareté du foncier de plus en plus prégnante s’ajoute à la réglementation ZAN qui fixe un objectif de zéro artificialisation pour 2050 et demande de réduire de 50 % le rythme d’artificialisation et de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici 2030 par rapport à la consommation mesurée entre 2011 et 2020. Face à ces contraintes, quelles sont aujourd’hui les stratégies d’implantation pour les acteurs de l’immobilier logistique, forcés de jongler avec ces différents impératifs ?

Utilisateur, développeur et investisseur

Ces stratégies varient selon les professionnels concernés, utilisateurs, développeurs ou investisseurs ayant des logiques différentes. « L’objectif de l’investisseur consiste habituellement à étoffer et à diversifier son portefeuille d’actifs. Ce qui représente un véritable défi dans le contexte actuel, marqué par l’incertitude, et par une complexification accrue de l’accès au financement », indique Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique. Du côté des utilisateurs, l’objectif est de trouver du foncier, dans un contexte où il devient de plus en plus compliqué d’avoir, dans les bons délais, une offre accessible et permettant de rejoindre de manière la plus efficace possible les bassins de chalandise. « Dans un secteur marqué par une forte tension sur les coûts, l’utilisateur doit aussi faire face à une progression des valeurs locatives, faute d’offres à l’échelle de l’Hexagone ». Un critère économique qui s’ajoute à la nécessité de sécuriser la main-d'œuvre, à l’heure où les bassins d’emplois sont de plus en plus tendus. « La solution pour pallier ces tensions sur le recrutement pourrait être la mécanisation, mais elle entraîne des projets longs et coûteux, et nous sommes aujourd’hui dans un contexte dénué de visibilité à long terme. L’automatisation n’est donc pas automatique », poursuit-il. Outre ces aspects, l’utilisateur doit aussi positionner son entrepôt en prenant en compte l’objectif de ZAN en 2050 ainsi que l’augmentation du coût de l’énergie. Quant aux développeurs, la démarche consiste avant tout à trouver du foncier et à parvenir à développer des projets en disposant de l’ensemble des autorisations. « On voit que les projets en blanc, alors que l’accès au financement se durcit, fonctionnent moins bien. Les développeurs vont avoir du mal à proposer ce type de solutions à des utilisateurs ou des investisseurs », observe Louis-Marie Masfayon, chef de projet – études chez Arthur Loyd Logistique.

Un arbitrage par défaut entre les différentes localisations

Les utilisateurs d’entrepôts, de plusieurs natures, intègrent d’autre part des contraintes différenciées. « La grande distribution représente environ un quart des nouvelles implantations logistiques et sa logique est influencée par la desserte des points de vente en essayant de minimiser le nombre de kilomètres pour les atteindre », détaille Laurent Sabatucci, directeur associé chez EOL. Le deuxième sujet touche au social : la plupart des distributeurs disposant d’une implantation sur une zone, se mettant en quête d’une nouvelle plateforme pour remplacer la première, le feront généralement dans un rayon de 20 km, pour conserver les emplois. Autres utilisateurs sur ce marché, les prestataires logistiques représentent de leur côté 30 % des surfaces placées au premier trimestre 2022 : « Il en existe deux catégories : certains structurent un réseau avec de grands hubs multiclients dans un maillage international tandis que d’autres répondent à un projet client (distributeur, industriel, e-commerçant) par un bâtiment. Ils sont donc moins décideurs de l’implantation ». Dans ce dernier cas de figure, les localisations vont dépendre de la demande du donneur d’ordres et le prestataire logistique disposera de délais plus courts pour mettre en œuvre son projet immobilier : « Ce dernier enclenche la recherche donc va se diriger vers des sites existants ou à construire, mais pour lesquels les autorisations sont obtenues. La taille et la disponibilité vont faire la différence. Nous avons par exemple finalisé l’année dernière une opération de 90 000 m² au Havre alors qu’initialement le projet était à Lille. Le délai et la surface l’emportent sur le lieu recherché initialement. C’est un phénomène très nouveau, et on observe désormais des reports qui peuvent aller jusqu’à 200 à 300 km », poursuit Laurent Sabatucci. La présence des clients finaux aux alentours de l’implantation, dans le cadre de la distribution en BtoC et en BtoB, a également son importance : « Cette proximité ainsi qu’un maillage routier et autoroutier permettant d’optimiser les coûts de transport constituent les deux premiers critères de sélection en matière d’implantation », juge de son côté Jean-Michel Frammery, directeur général développement logistique de Telamon (ex-Panhard). Plus un acteur s’éloigne des bassins de consommation, plus cela va augmenter le temps de transport et donc l’impact environnemental de sa logistique. « Aujourd’hui, compte tenu du manque de disponibilité foncière et de l’importance des exigences réglementaires, il devient complexe d’offrir des solutions immobilières aux endroits les plus pertinents en termes d’équation économique et industrielle. Il s’agira parfois, pour l’utilisateur, d’un arbitrage par défaut entre les différentes localisations », juge-t-il.

S'implanter au-delà de la dorsale

Face à l’ensemble de ces critères et de ces contraintes, les terres de recherche ont donc tendance à s’élargir bien au-delà de la dorsale : « On observe que les utilisateurs s’ouvrent aux marchés secondaires : arc atlantique, zone Sud. Nous, professionnels, pouvons répondre à ces stratégies de développements en favorisant plutôt les friches pour permettre à ces acteurs de s’inscrire dans les obligations réglementaires et leurs contraintes associées tout en intégrant leur stratégie de maillage du territoire », décrit Chazli Baalbaki, directeur du développement de Faubourg Promotion. Aujourd’hui, les implantations hors de la dorsale concernent 50 % des constructions de GSE : Orléans, Grand Est, Bordeaux, Toulouse ou encore Rouen, indique le président du groupe, Roland Paul, qui observe par ailleurs une appétence croissante pour les ports : « Nous sommes en train de travailler à Dunkerque qui est une zone en développement ». Autre marché de report, celui du Havre, un emplacement devenu clé « grâce à ce que l’on peut imaginer comme synergies aujourd’hui et à terme avec le transport portuaire et fluvial », illustre Vincent Sadé, head of leasing & capital deployment chez Prologis. Dans sa stratégie de développement, le spécialiste en immobilier logistique GLP est également conscient de devoir se positionner un peu plus loin dans les territoires : « Il y a des zones logistiques en gestation, en dehors de la fameuse dorsale, qui présentent un grand intérêt pour les utilisateurs potentiels. Il en va de notre rôle de développeur logistique de les conseiller au mieux sur ces nouvelles zones », explique Philippe Graziani, country director France du groupe. Exemple avec la région de l’orléanais qui a accepté depuis plusieurs années de nombreux projets immobiliers, jusqu’à saturation de son bassin d’emploi : « Le territoire a été favorable à la logistique avec des implantations à Artenay, Fleury-les-Aubrais… Ce développement important s’est fait avec la bienveillance des politiques, mais se confronte aujourd’hui à un vrai souci : le bassin d’emploi ne suffit plus », illustre Gabriel Franc, directeur général du groupe Franc Architectures.

La question du potentiel de recrutements, si elle était déjà présente dans les critères des utilisateurs, l’est de plus en plus aussi dans ceux des investisseurs « car ils comprennent bien que si leurs clients n’arrivent pas à trouver de la main-d'œuvre pour travailler dans les entrepôts, cela ne sert à rien, observe Patrick Remords, i-Log lead director de JLL France. Aujourd’hui, ces caractéristiques socio-économiques sont finement analysées ». Sur les pôles secondaires, la société de conseil en immobilier d’entreprise Arthur Loyd Logistique note néanmoins, après une année 2019 record, un repli de ces derniers depuis 2020, qui s’est poursuivi au cours des neufs derniers mois : « Seuls 585 000 m² y ont été placés, soit un recul de 35 % par rapport à 2021 », stipule Didier Terrier. Une baisse qui a également concerné les trois pôles leaders – région orléanaise, Grand-Est et Occitanie. « Nous avons des interrogations sur ces pôles secondaires qui se sont énormément développés depuis 2015-2016 de manière quasi continue et qui expérimentent un retrait depuis plus d’un an : est-ce momentané ou dû à un contexte où les acteurs de la grande distribution qui portaient beaucoup le marché ont désormais presque finalisé la réorganisation de leur réseau ? Est-ce qu’il y aura des acteurs pour reprendre le flambeau ? », questionne Louis-Marie Masfayon.