Immobilier : de l'importance des pouvoirs publics

Auditionné le 13 septembre 2022 par la commission des Lois de l’Assemblée, à propos de « la situation très tendue dans les territoires » concernant l’objectif de zéro artificialisation nette des terres (ZAN), le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, Christophe Béchu, a indiqué que des améliorations étaient envisageables dans cette loi. Il a précisé qu‘« une dizaine d’agences d’urbanisme, avec des collectivités, sont en train de confronter au réel la nomenclature pour proposer des pistes d’évolution qui ne remettent en cause ni l’esprit, ni les dates, ni les termes mais qui permettraient de mettre le décret nomenclature à la bonne maille » . S’il a demandé en substance aux préfets de ne pas se précipiter dans l’application du décret « sur lequel il y a des points qui apparaissent comme étant objectivement améliorables », il a néanmoins précisé que cela ne revenait pas à remettre en cause son application en 2050.

Une procédure très incertaine

Cette ZAN occupe actuellement l’esprit des acteurs de l’immobilier logistique, impactant de fait l’implantation de certains projets au risque de les voir retoqués à cause d’elle. À cette difficulté s’ajoute un recours quasi-systématique sur les opérations en cours : « Il faut vraiment distinguer un dossier purgé de tout recours, arrivé au bout des instructions administratives, et un dossier en cours d’instruction, précise Laurent Sabattuci, directeur associé chez EOL. Tandis qu’auparavant, nos clients considéraient les projets en cours comme opérationnels même si tout n’était pas purgé… ». Avant ? C’est-à-dire à la période où n’apparaissait pas encore aussi frontalement l’opposition majeure des politiques et des citoyens à toute implantation logistique, l’installation d’Amazon sur le territoire ayant en grande partie servi de déclencheur. « La procédure était déjà très longue, maintenant elle est très incertaine. On sait que les projets ont peu de chance d’aller au bout dans les délais convenus ». Une impression partagée par Philippe Graziani, country director France de GLP, qui n’observe pas au niveau national de « politique cohérente ou d’appui pour la logistique », avec des problématiques différentes selon chaque territoire : « Nous nous adaptons à la règlementation mais parfois il existe un décalage entre les bonnes intentions, les normes en vigueur et leurs traduction concrètes (contractuelles, financières, techniques, ou assurantielles) ce qui les rend très compliquées à mettre en oeuvre », juge-t-il. Ces restrictions réglementaires prennent les investisseurs « en tenaille », juge Patrick Remords, i-Log lead director chez JLL France : « D’un côté, on a la ZAN qui gèle tous les terrains agricoles. Et de l’autre, même dans le bon PLU, il faut pouvoir passer les écueils non pas du permis de construire mais du permis d’exploiter. Lorsque ce dernier est attaqué, cela se termine au tribunal administratif sur des délais très longs ». Pour l’agence Franc Architectures, le travail va donc consister, en abordant un projet, à vérifier les comptabilités réglementaires mais aussi à bien veiller à l’environnement politique des projets : « Artificialiser des terres agricoles, forestières, ou des zones prévues pour être aménagées, cela devient une problématique dans beaucoup de régions. Nous constatons que les préfets anticipent la ZAN et lorsque nous procédons à des études d’impacts, nous nous retrouvons très souvent face à un mur. Nous savons désormais qu’il y a des régions où il est compliqué de s’implanter car les projets seront refusés : Lyon, Bordeaux, la partie sud de l’Île-de-France ainsi que le nord de Paris et la métropole lilloise », témoigne Gabriel Franc, directeur général de l’agence Franc Architectures.

Discuter en amont avec les municipalités

« On commence à voir un phénomène assez surprenant : parfois les communes souhaitent du développement économique là où on sent que l’État et ses représentants ont tendance à bloquer certaines implantations dans l’optique d’artificialisation zéro », observe de son côté Grégory Blouin, président de Virtuo Industrial Property. De manière générale, les pouvoirs publics ont un pouvoir énorme sur la capacité d’implantation d’un bâtiment logistique : « Ce sont eux qui déterminent les orientations de planification à travers les plans locaux d’urbanisme, et donc in fine, le développement économique et industriel d’un territoire, stipule Vincent Sadé, head of leasing & capital deployment chez Prologis. Nous investissons dans des territoires où la logistique est souhaitée par les parties prenantes publiques. Ce premier filtre passé, les pouvoirs publics vont, à plusieurs niveaux, venir nous challenger et nous accompagner à travers le processus de permis et d’autorisation mais aussi en co-construisant avec nous le projet. Nous avons réussi à le faire à Moissy-Cramayel [Prologis y a lancé son parc Prologis Moissy 2 Les Chevrons avec le premier entrepôt carbone neutre au monde livré en 2021] car nous avons été aidés par la ville à travers des partenariats sur les transports en commun mais aussi un accompagnement tout au long du projet sur toute la partie environnementale ».

Face à la mauvaise image de la logistique, les acteurs de l’immobilier se montrent conscients de la nécessité pour eux de communiquer avec les institutions locales car il s’avère aujourd’hui impossible de réaliser un projet contre les élus et la population : « Lorsque nous concevons un entrepôt, nous allons constamment dans les territoires discuter en amont avec les municipalités mais également les associations, les riverains, pour expliquer ce que l’on fait et pourquoi », commente Philippe Graziani, chez GLP. Pour Jean-Michel Frammery, directeur général développement logistique chez Telamon (ex-Panhard), ces difficultés ne sont pas propres à la logistique seule mais à l’immobilier d’entreprise au sens large, ce dernier évoquant une « crise du logement des entreprises qui s’annonce ». Pour poursuivre ses développements malgré tout dans cet environnement parfois défavorable, le groupe Telamon se veut « un adepte du temps long » s’engageant dans des opérations immobilières de longue haleine : « Avant toute implantation géographique, nous vérifions les attentes du territoire, les atouts qu’il recèle et les possibilités d’une présence sur le long terme. Ainsi, le point commun à tous les secteurs géographiques sur lesquels nous sommes présents réside dans une adhésion partagée avec les élus concernant les emplois à créer, la pérennité de nos investissements et les exigences de rigueur, notamment sur les plans environnemental et architectural… ».

Trouver un équilibre entre les différentes politiques publiques

Du côté des associations, Diana Diziain, directrice déléguée d’Afilog, évoque un dialogue « de très bonne qualité » avec l’administration centrale depuis 2017, et encore davantage depuis les travaux préparatoires de la Charte d’engagements réciproques pour la performance environnementale et économique de l’immobilier logistique français, signée à l’été 2021 : « Là où c’est de plus en plus compliqué et où l‘amalgame avec l’e-commerce ne nous a pas aidés, c’est dans le regard des citoyens. Pourtant, dans la volonté de réindustrialiser la France, nous sommes surtout là pour servir les acteurs de la distribution, toutes marchandises et toutes filières confondues ». La directrice déléguée d’Afilog appelle à trouver un point d’équilibre entre les différentes politiques publiques : d’un côté, la souveraineté économique et la réindustrialisation, de l’autre la réduction de l’artificialisation et la protection des zones humides : « Les deux sont très importantes, il faut simplement parvenir, selon chaque projet, à positionner le curseur de manière intelligente pour qu’elles puissent toutes deux se déployer. Cela passe par des arbitrages interministériels sur des réglementations qui ruissellent ensuite dans les documents de planification des territoires. Si on nous dit : il n’y aura plus de logistique sur tel territoire, nous sommes prêts à l’entendre pour peu que ce soit véritablement assumé, sachant que les mètres carrés qui ne seront pas développés en France le seront ailleurs, et les magasins ne seront pas vides mais approvisionnés de plus loin et donc nécessairement à un coût plus élevé… »

La logistique, système sanguin de l'économie

Reste à convaincre de l’importance de la logistique dans la stratégie de réindustrialisation de la France : « Dans le cadre de l’industrie, vous avez de la matière première acheminée et vous produisez sur site. Il faut donc, à un moment, transporter le produit fini jusqu’au client, d’où un besoin indispensable de l’outil logistique. Sur le sujet, nous devons expliquer et être plus pédagogues pour trouver les réponses qui conviennent aux collectivités et aux professionnels du secteur », juge Chazli Baalbaki, directeur du développement de Faubourg Promotion. Pourtant, « on se tire un peu une balle dans le pied aujourd’hui : il y a quelque chose de contradictoire dans la volonté de l’État d’accélérer la réindustrialisation tout en divisant par deux tous les dix ans la surface de foncier consommé », juge Grégory Blouin. Ce dernier observe d’ailleurs l’arrivée progressive de l’activité industrielle dans les plateformes logistiques : « Dans le nord de la France, nous développons un entrepôt de 18 000 m² où seront fabriquées des couches culottes, là où 80 % de ce qui est consommé en France est réalisé à l’étranger. Deux cellules seront dédiées à la logistique et une à la fabrication ». De son côté, si Prologis, observe une complexification dans le développement de projets logistiques due au cadre règlementaire, le groupe voit dans la volonté étatique de réindustrialisation de la France une avancée : « Décider de dédier une partie du budget de la France à la réindustrialisation et de développer des zones avec l’engagement de faciliter ou réduire les temps pour obtenir les autorisations administratives, sont les premières démonstrations d’une prise de conscience des pouvoirs publics de la difficulté à développer des plateformes logistiques », indique Vincent Sadé. Cette réindustrialisation commence à frémir en France, comme le prouve l’implantation de la gigafactory de batteries de voitures électriques sur le bassin minier de Lille, à Billy-Berclau : « Sur ce projet d’envergure nationale, en tant que propriétaire de parcs logistiques, Prologis est en train de créer un écosystème pour accueillir les fournisseurs et les clients de cette usine ». Une nouvelle installation d’ampleur dans lequel la logistique demeure le système sanguin…