Des bâtiments vertueux intégrés à leur écosystème

La valeur de l’actif logistique intègre désormais un nouveau facteur : la qualité environnementale du bâtiment. « Ce n’est plus la cerise sur le gâteau. Beaucoup d’utilisateurs n’iront pas s’installer dans un bâtiment qui n’a pas les bonnes certifications et labellisations, de même que les investisseurs n’achèteront pas une plateforme sans ces caractéristiques. Cette qualité environnementale va également venir peser dans les choix de localisation », observe Diana Diziain, directrice déléguée d’Afilog. Un entrepôt bien implanté sera donc capable de s’intégrer dans son écosystème de manière vertueuse. Jusqu’à être en mesure d’améliorer la biodiversité environnante : « Un immeuble logistique, lorsqu’il intègre des labels de type BiodiverCity crée davantage de biodiversité qu’il n’en détruit, car il conserve des terres autour du bâtiment, recrée des bassins avec de l’eau tandis qu’une terre agricole cultivée développera moins de faune et de flore », explique Laurent Sabatucci, directeur associé d’EOL.

Cette attention portée à l’environnement se présente comme une obligation réglementaire tout autant qu’une volonté chez la plupart des acteurs de l’immobilier logistique. Une prise de position qui vient intégrer tous les métiers de GLP, « à la fois celui d’investisseur en achetant des portefeuilles plus vertueux, en investissant pour rénover les bâtiments et les emmener aux normes environnementales recherchées, mais aussi notre métier de développeur en créant des entrepôts plus durables », établit Philippe Graziani, country director de GLP France. Cette quête s’accompagne même d’une recherche esthétique pour que le bâti s’intègre harmonieusement à son environnement. Pour les entrepôts de Carrefour, l’agence Franc Architectures a ainsi conçu une charte d’identité architecturale « pour que l’extérieur soit aussi une marque de qualité et qu’à l’intérieur, un soin particulier soit apporté aux bureaux, aux sanitaires, etc. », décrit Gabriel Franc, directeur général du groupe.

Une prise en compte de la biodiversité

Répondant à une demande de plus en plus forte des utilisateurs, mais aussi des élus locaux, cette volonté de construire des bâtiments s’intégrant dans leur environnement en limitant leurs impacts conduit à des contraintes en termes de certifications de plus en plus élevées. « Certains aménageurs publics dictent leurs exigences pour pouvoir s’implanter. Nous sommes en train de développer notre deuxième opération visant la neutralité carbone, et les collectivités sont ravies, nous accompagnant dans cette démarche de re-création de zones naturelles », détaille Grégory Blouin, président de Virtuo Industrial Property. Telamon (ex-Panhard) a de son côté pris en compte dès 2014 ces considérations, lors de la création de son parc des Haies Blanches au Coudray-Montceaux (91) : « Des compensations écologiques y avaient été naturellement mises en place. La biodiversité était alors inexistante sur le site et notre développement a permis la restauration d’un écosystème, décrit Jean-Michel Frammery, directeur général développement logistique. Toute opération immobilière menée dans les règles de l’art s’accompagne de la prise en compte de la biodiversité et de sa préservation. Quand une atteinte est identifiée, des compensations sont systématiquement programmées. Nos opérations logistiques se distinguent également grâce à un atout significatif : leur capacité à accueillir des panneaux photovoltaïques en toiture. Tous ces éléments permettent aux bâtiments à vocation logistique d’être peu émetteurs de nuisances, et de produire une énergie décarbonée ». En résulte un double usage des bâtiments logistiques, à la fois outils industriels et producteurs d’énergie photovoltaïque. En effet, la loi Climat et Résilience a rendu obligatoire d’installer, sur les toits des entrepôts de plus de 500 m², des panneaux photovoltaïques ou des toits végétalisés sur 30 % de la surface.

Le cap sur des bâtiments différents

Face aux procédures administratives qui se complexifient et à la quasi-totalité des projets qui se voient contestés localement, GSE indique avoir mis, depuis quelques années, le cap sur des entrepôts différents : « Ils coûtent deux fois plus cher que les anciens, d’une part à cause de l’augmentation des prix, mais aussi par leur conception différente : davantage de zones de bureaux et de services y sont intégrées. La prise en compte de la biodiversité, des émissions carbone, du bien-être au travail et la mise en place de chantiers faible impact font évoluer les bâtiments. Là où avant, on ne se souciait pas de ces sujets, c’est aujourd’hui une vraie préoccupation de mettre à disposition des collaborateurs des lieux confortables pour les attirer et les fidéliser », estime Roland Paul, président de GSE. L’étude du bassin d’emploi pour venir installer un nouveau bâtiment logistique vient ainsi se corréler à cette nécessité d’offrir des conditions de travail agréables. Pour y parvenir, GSE a par ailleurs inclus dans ses équipes, il y a cinq ans, des architectes d’intérieur : « Au départ, cela ne paraissait pas si évident de faire appel à eux dans le domaine de la logistique. Mais les bassins d’emplois subissent une telle pression qu’il s’est créé une concurrence : si un bâtiment n’est pas aux normes en matière de bien-être au travail, on ne parvient plus à trouver de salariés », juge Roland Paul.

En résultent des labellisations dédiées, à l’instar de la certification Well, et un effort de plus en plus prégnant sur la qualité de vie dans les bâtiments logistiques, que ce soit au niveau des équipements ou du bâtiment lui-même. « Notre industrie doit expliquer ce qu’elle fait et être plus visible. La population s’est rendu compte que le secteur logistique existait pendant le premier confinement, maintenant, il faut qu’elle comprenne que la logistique a un vrai poids économique, est génératrice d’emplois, peut être vertueuse pour l’environnement et contribuer au verdissement de notre économie », estime Patrick Remords, i-Log lead director de JLL France.