De la friche à l’entrepôt : entre complexité et exemplarité

En dépit d’une complexité propre à la recherche multifactorielle d’un emplacement idéal, nombre de spécialistes de l’immobilier désirent augmenter leur ratio de projets logistiques impliquant des friches. Pour des causes économiques en premier lieu, mais aussi pour faire écho à leurs engagements environnementaux. L’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) pour 2050, fixé par la France dans le cadre de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, demande entre temps aux « territoires, communes, départements, régions de réduire de 50 % le rythme d’artificialisation et de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici 2030 par rapport à la consommation mesurée entre 2011 et 2020 », expose l’Office français de la biodiversité (OFB).

Des désartificialisations possibles

En accord avec ce cap, mais aussi avec une démarche RSE compatible avec la Stratégie nationale bas carbone d’ici à 2030, des développeurs comme Virtuo Industrial Property visent à délaisser les constructions sur sols vierges : « Dans le cadre de notre stratégie, nous souhaiterions à terme ne travailler que sur les friches industrielles, en cessant de développer des projets sur des terres naturelles d’origine », confirme Grégory Blouin, son président et fondateur. Un objectif désormais inscrit dans les statuts de l’entreprise – Virtuo étant devenue officiellement société à mission en septembre 2023. Si sa réalisation se confronte à l’imbroglio de l’écosystème foncier hexagonal, avec « peu de friches disponibles et de la concurrence », l’aspect éthique de la revalorisation de friches s’impose en tant que facteur déterminant, comme le complète le dirigeant en prenant l’exemple de son V.Park dans le département des Bouches-du-Rhône : « Le retravail de friches a de vertueux le fait de ne normalement pas impliquer d’artificialisation supplémentaire, car elles le sont déjà de nature. Sur notre projet situé à Arles, nous avons même un impact positif dans le sens où nous avons rendu un hectare à la nature, en espaces plantés naturels, là où tout était auparavant étanché avec des voiries et des enrobés. »

Libérer de l’espace vert

Même son de cloche au sein de Scannell Properties, tournée vers la désartificialisation en complément d’une volonté de redynamisation économique des territoires. Présente aux États-Unis, en Allemagne, en Italie ou encore en Espagne, sa récente montée en puissance en France occasionne une vaste recherche de terrains à revaloriser : « Près de 80 % de nos projets d’immobilier logistique concernent aujourd’hui de la réhabilitation de friches, des développements en zone urbaine contrainte, et/ou de la réutilisation de bâtiments existants », affirme Hugues Desbarrières, qui prévoit que ce ratio atteigne « les 100 % d’ici peu » et précise que les 20 % restants actuellement se situent dans des zones déjà urbanisées, ne nécessitant pas de modification de plan local d’urbanisme (PLU). Du côté de Faubourg Promotion, sa stratégie de densification verticale lui permet « de libérer des zones d’espaces verts de pleine terre, et d’amplifier la biodiversité associée au développement des opérations », comme l’exprime Chazli Baalbaki.

Une charte d’engagements pionnière et largement ratifiée

Signataires d’une Charte d’engagements réciproques pour la performance environnementale et économique de l’immobilier logistique français, l’État et les membres de l’association Afilog ont approfondi leur partenariat en juillet 2021 autour de diverses décisions morales. Favorables à « une ambition de transition écologique et de performance économique, ces actions sont menées en cohérence avec les politiques publiques, notamment climatiques, et dans un contexte de relance industrielle et de compétition européenne accrue », relate le préambule de ladite charte, non-contraignante mais faisant figure d’avant-garde en France. Diana Diziain indique que bon nombre de Dreal (directions régionales de l’environnement, de l’aménagement et du logement, en charge de l’instruction des dossiers), se servent de ce document référent et invitent même les non-signataires à s’en inspirer pour en respecter les principes partagés. « Un projet logistique qui ne serait aujourd’hui pas suffisamment vertueux ne trouverait de toute façon pas d’investisseur, affirme la directrice déléguée d’Afilog. Et les clients, dont des grands noms de la logistique, n’iraient pas dans un bâtiment qui ne soit pas assez bien traité sur le volet environnemental. »

Le bal des oiseaux et crapauds ?

Reste un point amendable et largement débattu au niveau national : la faune et la flore peuvent être amenées à être « déplacées » dans certains projets visant des friches. Or, difficile de recréer des zones humides par exemple, foisonnantes d’espèces, d’un coup de baguette magique ; elles requièrent des décennies de patience avant d’être en mesure de recréer un semblant d’écosystème marécageux favorable à la diversité du vivant. Certaines stratégies d’évitement, ou mesures de compensation, sont souvent possibles moyennant des espèces sonnantes et trébuchantes, au travers notamment de demandes de dérogations du Code de l’Environnement. Ce dernier, dans sa version modifiée entrée en vigueur depuis le 25 février 2022, les mentionne noir sur blanc.*

« Subsistent encore de vieux réflexes »

Face à l’impact sur le réchauffement climatique du secteur de la construction – l’ONU a rappelé dans son rapport annuel de 2020 que les émissions issues de l’exploitation des bâtiments (directes et indirectes) ont atteint « un niveau record » –, les acteurs français de l’immobilier logistique se mobilisent. Outre l’usage croissant de matériaux biosourcés et un regard plus sévère sur le sourcing de manière générale, ils mettent en parallèle l’accent sur la sobriété énergétique et l’économie de ressources fossiles : multiplication des centrales panneaux photovoltaïques en toitures d’entrepôts et ombrières de parkings, des pompes à chaleur réversibles pour éviter de recourir au gaz… et revalorisent tout ou partie des déchets de déconstruction des friches industrielles. Mais « subsistent encore de vieux réflexes, chez certains promoteurs et investisseurs, à se complaire dans la simplicité de partir d’un terrain en zone constructible plutôt que de se lancer dans toute la procédure de la dépollution, avec les coûts associés… », témoigne Gabriel Franc, qui ressent encore des réticences : « Elles vont se lever, car ils n’ont pas le choix. Certaines sociétés spécialisées prennent ce courant des réhabilitations de friches industrielles, car elles disposent en interne des compétences et de l’expérience requises. D’autres ont encore un peu du mal à passer le cap. »

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* « Les maîtres d’ouvrage, publics ou privés, des projets, plans et programmes mentionnés aux articles L. 122-1 et L. 122-4 ou bénéficiant d’une dérogation prévue à l’article L. 411-2 contribuent à cet inventaire [du patrimoine naturel] par la saisie ou, à défaut, par le versement des données brutes de biodiversité acquises à l’occasion des études d’évaluation réalisées préalablement à la décision d’autorisation, d’approbation ou de dérogation appliquée à leur projet, plan ou programme et à l’occasion des mesures de suivi des impacts environnementaux, notamment celles relevant des mesures d’évitement, de réduction ou de compensation définies en application de l’article L. 110-1, réalisées après cette même décision. »