Les Hauts-de-France, région logistique

« Le seul pôle de la dorsale disposant d’une dynamique positive durant les neuf premiers mois de 2023 ». C’est ainsi que la région se voit factuellement promue par Arthur Loyd Logistique, dans son Mapping de l’immobilier logistique en Hauts-de-France, réalisé en décembre 2023 à l’occasion d’une réunion à Cambrai du Club Logistique et Transport (alias Club Log), composé de professionnels, essentiellement chargeurs, impliqués dans la chaîne logistique globale. Rédigée par Morgan Vatin, Gaël Faye et Vincent Blanchet, l’analyse exploite des données internes issues d’Arthur Loyd Research, un pôle d’étude dédié à ce réseau d’agences spécialisées dans l’immobilier d’entreprise.

« Contrairement à Paris et à Lyon – qui connaît une demande soutenue mais avec très peu d’offres –, nous avons des mètres carrés disponibles, expose Morgan Vatin, directeur du bureau lillois d’Arthur Loyd Logistique, le bras armé d’Arthur Loyd dans le domaine de l’immobilier logistique. Nous avons la chance d’avoir une demande placée relativement forte, particulièrement notable au premier semestre 2023. Mais les Hauts-de-France enregistrent tout de même un ralentissement, comme au niveau national, des volumes XXL. » Les prises de position pour des bâtiments logistiques imposants se sont en effet essoufflées en 2023, avec une plus grande appétence pour des entrepôts un peu plus modestes, de 12 000 à 30 000 m² (voire 40 000 avec une plus large divisibilité par cellules). Selon le dernier bilan d’Arthur Loyd Logistique au niveau national, présenté le 1er février 2024, l’Île-de-France, qui avait entrevu en 2022 quelques transactions pour des sites de très grande taille, connaît par exemple la plus forte baisse de la demande placée en 2023. Avec une chute de -45 % par rapport à l’année précédente.

Près de 40 % de l’offre disponible en France

Mais les Hauts-de-France parviennent à se distinguer. Car ils jouissent d’un atout de poids par rapport au reste de la dorsale : « Nous avons réussi à maintenir notre volume placé grâce à notre disponibilité à moins de six mois. Nous concentrons aujourd’hui près de 40 % de l’offre disponible en France », poursuit le co-auteur du mapping immobilier dédié. Un pourcentage particulièrement important, eu égard aux 31 813 km² de la région, représentant seulement 5,7 % de la superficie de la France métropolitaine, selon le service géographique de sa préfecture (1). Au troisième trimestre 2023, la région proposait en effet 853 000 m² disponibles sous six mois, avec un potentiel de développement de 1,8 million de m² (2).

Cette réserve significative s’accompagne aussi de loyers toujours attractifs car un peu moins impactés, même s’ils augmentent toujours progressivement, comme partout en France. « Nous rencontrons cependant quelques problématiques ces derniers temps ; la hausse des taux fait qu’il n’y a plus de programmes lancés en blanc », nuance Morgan Vatin, citant l’augmentation des taux directeurs ne permettant pas forcément « un taux de rendement autour des 6,5 à 7 % » espérés, et des prix de construction ayant augmenté lors des deux dernières années. « Il y aura aussi forcément un effet report, car tous les bâtiments livrés dans la région ont été lancés il y a un an ou un peu plus, projette-t-il. En revanche, depuis un an et demi ce n’est plus le cas. Nous devrons donc faire face à une pénurie de bâtiments disponibles à horizon 18 mois, une fois que le stock sera résorbé. »

Une base arrière pour d’autres régions ?

Dans son étude dédiée à l’emploi logistique dans les Hauts-de-France, l’Insee indique sobrement que « tout comme la région Centre-Val de Loire, les Hauts-de-France constituent une base arrière logistique pour l’Île-de-France où le foncier est plus rare et plus onéreux ». Morgan Vatin d’Arthur Loyd Logistique relativise avec ses dernières données et son expérience : « Nous croisons les doigts pour que ce soit plus le cas. Nous enregistrons peu d’appels d’offres de transition sur une centaine de kilomètres, même s’il en existe sur certains gros sujets XXL paneuropéens. Sur la grande majorité des demandes, nous restons sur de l’endogène. Ce n’est pas parce que nous avons des loyers bas et de l’offre disponible que nos copains de l’Île-de-France ou d’autres régions viennent forcément taper à notre porte ».

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(1) Géographie de la région Hauts-de-France, Préfecture et services de l’État en région Hauts-de-France, 2015
(2) Sources indiquées par Arthur Loyd Logistique pour ce chiffre : Pôle-emploi Dares, STMT