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Immobilier
Immobilier logistique : une certification Breeam devenue incontournable
Méthode d’évaluation de la performance environnementale des bâtiments, la certification Breeam fait la pluie et le beau temps dans l’immobilier logistique, en France et dans une partie de l’Europe. Prenant en compte l’évolution de la réglementation, elle témoigne d’exigences de plus en plus accrues pour des entrepôts durables et résilients. Décryptage sur un standard à succès, avec les éclairages du Building Research Establishment (BRE), l’organisme britannique à son origine, et d’une quinzaine de parties prenantes du secteur.
1. Un important gain de notoriété en France
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Thomas Garcia - LeLab360 | L’entrepôt seine-et-marnais « Moussy C » du gestionnaire de biens d’immobilier logistique Logicor, certifié Breeam « Excellent ».Créée au Royaume-Uni à la fin du XXe siècle, la certification Breeam a dépassé ses frontières d’origine pour conquérir le Vieux continent. Concurrençant d’autres méthodes d’évaluation réputées, elle s’est tout particulièrement imposée ces dernières années.
Fondée en 1990 par l’organisme privé britannique Building Research Establishment, plus connu sous son sigle « BRE », la certification Breeam (pour BRE Environmental assessment method) fut figure de pionnière. « Il s’agit de la première méthode d’évaluation de la durabilité des bâtiments au monde, conçue pour prendre en compte leur impact environnemental et guider les meilleures pratiques en matière de conception, de construction et d’exploitation, introduit un porte-parole du BRE, joint par Voxlog. L’objectif était de fixer des critères de durabilité dans différentes catégories [cf. infographie page suivante], notamment l’énergie, l’eau, les matériaux, les déchets, la santé et le bien-être, afin d’aider les organisations à réduire leur impact sur l’environnement, à abaisser leurs coûts d’exploitation et à accroître leur potentiel de commercialisation. »
Un succès fulgurant
Ayant évolué au fil des réglementations, la certification britannique a élargi ses critères et ses normes pour couvrir différents types de bâtiments, dans l’immobilier résidentiel, commercial et logistique. Sur ce dernier secteur, elle a connu un succès fulgurant depuis environ dix ans, et tout particulièrement ces cinq dernières années, au point de devenir aujourd’hui la méthode la plus populaire pour analyser et labelliser la performance environnementale des entrepôts hexagonaux. « Au début des années 2010, la certification Breeam restait assez confidentielle en France, évoque Jean-Philippe Buti, directeur de la performance environnementale et digitale du département Ingénierie de JLL, société internationale de conseil en immobilier d’entreprise. Nous l’avons vu gagner en importance via des clients internationaux, et elle n’a eu de cesse de prendre de l’ampleur, sur les bâtiments logistiques mais aussi sur d’autres classes d’actifs. »
Une certification « impérative chez les investisseurs »
« Le cœur du réacteur financier de l’immobilier logistique européen se situe à Londres, rappelle Salvi Cals, directeur général en France du développeur européen en immobilier logistique et industriel Panattoni. Les investisseurs ayant des objectifs ESG [pour environnement, social et gouvernance, ndlr] à respecter et afficher, ils ont utilisé le standard de leur marché domestique en demandant que les opérations immobilières s’y accordent. » Un constat partagé par Didier Terrier, directeur général du cabinet de conseil Arthur Loyd Logistique : « Depuis une petite dizaine d’années, la certification Breeam est impérative chez les investisseurs. Lorsqu’ils achètent des immeubles logistiques ne l’ayant pas reçue, ils effectuent les travaux nécessaires pour l’obtenir. C’est véritablement devenu un critère incontournable pour les entrepôts de dernière génération. »
Rayonnement européen
Après une recherche par mots-clés effectuée sur une trentaine de sites Internet et sur autant de communiqués de presse d’acteurs de l’immobilier logistique français et européen (investisseurs, gestionnaires d’actifs, contractants généraux, développeurs, bureaux d’études…), « Breeam » détrône désormais largement d’autres labels reconnus en termes de nombre d’occurrences, pour des projets d’immobilier logistique récents ou en cours. « Cette certification bénéficie d’un rayonnement européen favorisant sa popularité, contextualise Caroline Adam, ingénieure bâtiment durable chez le contractant général GSE. Elle permet à nos clients ne comptant pas seulement des actifs français de disposer du même niveau de certification sur l’ensemble du continent. En immobilier logistique, le nombre de nos projets certifiés Breeam ou en voie de l’être ne fait qu’augmenter. Cet été 2024, nous en comptions trente, lorsque nous en étions à une vingtaine il y a quatre ans. L’augmentation est énorme. »
Sur son site internet, le spécialiste de l’immobilier rappelle que « les bâtiments [tous types confondus, ndlr] sont responsables de près de 43 % des émissions mondiales de gaz à effet de serre et contribuent donc largement au changement climatique », en citant en source le ministère de la Transition écologique*. Il ajoute que les labels et les certifications permettent de réduire cet impact, et que ces démarches demeurent volontaristes.
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* Selon de récents rapports du GIEC et du Programme des Nations unies pour l’environnement entre autres, les bâtiments seraient en effet responsables d’entre 30 à 43 % des émissions mondiales de gaz à effet de serre. Outre les principaux impacts liés à la construction (avec le béton et l’acier, très énergivores en ressources fossiles dans l’extraction des matières premières et dans leur transformation), les externalités relatives à leur usage, comme la consommation d’énergie pour le chauffage, rentrent en compte dans l’équation.
Focus
Deux autres référentiels adaptés aux bâtiments existants
Outre la certification la plus communément visée, Breeam « New Construction » (NC) relative aux bâtiments neufs et valable ad vitam aeternam, le BRE a également créé le référentiel « In-Use », évolutif. « Son objectif consiste à aller réaliser un certain nombre de travaux pour justifier de la qualité du bâtiment pendant son exploitation, explique Hugues Desbarrières, directeur général adjoint en France de Scannell Properties, promoteur et investisseur en immobilier logistique de dimension internationale. Dans notre pipeline de projets, nous avons acheté un peu plus de 100 000 m² de bâtiments existants, ayant entre 15 et 20 ans d’âge. Notre objectif consiste à améliorer leur utilisation en exploitation et leur qualité. La certification Breeam “In-Use” apporte un avantage à la location, et renforce l’attrait de ce type d’actifs pour le marché. » Existe également un troisième type de label méconnu, le Breeam RFO, pour refurbishment and fit-out, adapté aux bâtiments rénovés ou ayant connu des travaux d’amélioration (rénovation et/ou aménagement intérieur).
