Immobilier logistique : une certification Breeam devenue incontournable

Telle une mention de diplôme sur un CV, les grades de la certification Breeam (presque systématiquement écrits en anglais) s’arborent pour mettre en avant la sobriété et la performance énergétique d’un entrepôt. Si les promoteurs, gestionnaires et autres développeurs ne se tireront pas une balle dans le pied en indiquant que des bâtiments ont reçu un score « Unclassified » (non classé) » ou « Pass » (passable), ils commencent aussi à délaisser les entrepôts certifiés Breeam « Good » (bon). La norme est aujourd’hui au « Very Good » (très bon) et surtout au « Excellent », de plus en plus visé. « Quand des promoteurs partent sur du “Very Good”, les investisseurs leur demandent si cela pourrait être possible de rechercher du “Excellent”, et combien cela coûterait, relate Benoît Vannini, directeur de la gestion des projets industriels et logistiques chez JLL en France. Nous étudions ainsi cette montée en gamme, notamment en phase d’audit. »

Améliorer la liquidité des actifs

« Nous nous fermerions beaucoup de portes commercialement en développant des produits non certifiés, ou alors classés “Good’’ voire parfois “Very Good”, assure Nilson Adou, director, development & technical management France chez Logicor, propriétaire et gestionnaire européen de biens immobiliers logistiques. Nous sommes ainsi progressivement en train de glisser vers le standard “Excellent”. » Une vue du marché confirmée par la société de conseil en immobilier d’entreprise EOL. « Nous n’avons pas aujourd’hui un projet qui ne soit pas certifié au minimum Breeam “Very Good’’, expose Antonin Chrétien, directeur de projets chez Systenza, la filiale ingénierie du groupe EOL spécialisée dans l’assistance à maîtrise d’ouvrage et l’optimisation énergétique des bâtiments logistiques. Nos clients, qu’ils soient utilisateurs ou investisseurs, en sont demandeurs. Nous le leur conseillons également pour des questions de liquidité de leurs actifs. Un bâtiment non certifié ou avec un grade bas se revend beaucoup moins bien, car il manque de gages de qualité pour les investisseurs, sur la performance énergétique et le bien-être des collaborateurs. »

Un niveau ultime très difficile à atteindre

Si la majeure partie des acteurs de l’immobilier logistique français et européen s’accordent à faire du Breeam « Excellent » leur nouvelle référence, lorsque le « Very Good » l’était il y a deux ans et le « Good » il y a cinq, une dernière marche pourrait rester à grimper : le Breeam « Outstanding » (exceptionnel). Mais, comme son adjectif le laisse supposer, il ne concerne que très peu de bâtiments logistiques du fait du très haut score qu’il nécessite. « Moins de 5 % des projets atteignent ce niveau, car ils doivent satisfaire aux normes les plus strictes dans toutes les catégories », nous précise ainsi le BRE. « Viser ce niveau ne s’accorde pas à tous les projets, complète Ambroise Dhellemmes, senior construction manager chez GLP, développeur et gestionnaire d’actifs en immobilier logistique de rang mondial. Intégrées dans le calcul du score final de certification, certaines cibles à aller chercher vont concerner la façon dont l’utilisateur va occuper le bâtiment : comment va-t-il trier ses déchets par exemple, et doit-on mettre en place des mesures conservatoires en ce sens. Dans le cas d’un lancement de bâtiment en blanc, nous ne pouvons pas aller chercher ce type de critères, et nous manquerons ainsi de crédits pour une certification “Outstanding”. »

Un écart significatif

D’autres critères intrinsèques à l’écosystème du bâtiment, comme son accessibilité, peuvent aussi limiter le score final. « Nous pouvons perdre des points sur des projets se situant loin des transports en commun, illustre Mélanie Cahin de Virtuo Industrial Property. Nous y mettons en place de façon volontaire des accès vélos, mais s’il n’y a pas de pistes cyclables à proximité du site, cela influera sur les crédits liés à son environnement. » Nécessitant un score final égal ou supérieur à 85 sur 100, « l’écart de 15 points du “Outstanding” par rapport au “Excellent” (à minimum 70 sur 100) est significatif, car il faut aller les chercher dans des domaines ayant de nombreuses implications sur la conception du projet, l’organisation du chantier, l’origine des matériaux… Tout cela entraîne des différences notables sur l’équation économique du projet, mais aussi des contraintes sur l’opérabilité du bâtiment, en accord avec son utilisateur », démontre Nilson Adou de Logicor. Par ailleurs, le graal version Breeam risque d’être encore plus complexe à atteindre avec les mises à jour d’une méthodologie de plus en plus stricte (cf. page 7 du dossier).