Immobilier logistique : une certification Breeam devenue incontournable

En 2022, l’acteur mondial de l’immobilier logistique Prologis, accompagné du concepteur et constructeur clé en main Idec, ont fait exploser en France les compteurs de la notation Breeam. Avec un score de 93,1 % pour un entrepôt, ils avaient alors obtenu le plus haut niveau de certification atteint pour un bâtiment logistique tricolore (sans presque aucun équivalent à l’échelle internationale à cette date, selon nos sources et documentations auprès du BRE). Situé à Moissy-Cramayel, en Seine-Marne, l’entrepôt de 100 000 m² nommé « Moissy 2DC1 » intégrait alors le top 10 mondial sur ce référentiel*, toutes typologies de bâtiment confondues.

Un projet multi-certifié

« Sur ce projet, nous avons reçu en tout quatre certifications environnementales, introduit Frank Lamas, directeur recherche et développement d’Idec, pilotant entre autres une équipe dédiée au suivi desdites certifications. Le Breeam “Outstanding”, mais aussi un label Biodivercity niveau “Performant”, un label Well Building Standard, et la certification Zero Carbon**, une première en France. » Autant de crédits gagnés – sur respectivement le respect de la biodiversité, la qualité de vie au travail et l’empreinte carbone – via un référentiel Breeam généraliste, lorsque les trois autres requièrent des évaluations poussées dans leur domaine de prédilection.

Des démarches novatrices

« Livré fin 2021, le projet conjoint avec Prologis a été étudié en 2019, avec certaines démarches moins usuelles qu’aujourd’hui, ajoute Frank Lamas. Un des premiers points différenciants a concerné le choix de matériaux très spécifiques pour assurer la qualité de l’air intérieur. Deuxième critère notoire : l’énergie. Nous avions l’obligation, via la Zero Carbon certification, d’en produire autant que le bâtiment en consomme. Des panneaux photovoltaïques ont ainsi été installés sur son toit, de même qu’un dispositif de géothermie pour éviter le recours au gaz. Enfin, nous avons beaucoup travaillé sur le renseignement des fiches environnementales et sanitaires des matériaux sélectionnés rigoureusement afin de réduire l’empreinte carbone du bâtiment. Ce qui était très novateur à l’époque. » L’acoustique des espaces a également été travaillée, avec une isolation renforcée pour les zones les plus sensibles aux décibels. À noter aussi que toutes les améliorations introduites concernent une plateforme XXL, avec des coûts de matières premières, d’acheminement et travaux bien plus conséquents que pour les entrepôts de tailles plus communes. L’équation environnementale et économique fondée sur la sobriété énergétique et des matériaux onéreux, mais durables et performants, s’avérait d’autant plus pertinente et nécessaire sur le long terme.

Un locataire particulièrement impliqué

« La coparticipation au projet de notre locataire nous a beaucoup aidé, évoque Paul Janssen, directeur de la construction chez Prologis. Avec la Samada [filiale et prestataire logistique du groupe Monoprix, qui occupe l’intégralité de la surface de l’immense entrepôt, ndlr], nous avions poussé ensemble les curseurs à tous les niveaux : le management de l’eau, les transports en commun (nous en étions plutôt proches), l’aide à la mobilité douce, la gestion des déchets sur site, le concassage sur place pour les structures de voirie, les charpentes en béton, l’accès à la lumière… Aujourd’hui, nous enregistrons des retours très positifs sur la géothermie mise en place : le locataire nous a indiqué qu’il consommait l’équivalent en énergie, sur désormais un seul site, de trois anciens bâtiments réunis. »

« Une dynamique complexe »

Prologis escompte réitérer l’exploit mais rappelle le caractère exceptionnel de Moissy 2DC1, qui avait été construit sur une friche industrielle d’un ancien site PSA, acquis par la foncière en 2012 : « Nous espérons pouvoir refaire bientôt de tels projets, car nous souhaitons réatteindre ce niveau. Cependant, nous sommes aujourd’hui sur une dynamique complexe, et tout n’est pas encore au standard requis : les dallages sont encore très émissifs par exemple… Sans compter que l’entrepôt n’est pas un bac à sable. Il faut qu’il puisse respecter avant tout sa fonction première », tempère Paul Janssen.

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* Les plus hautes notes délivrées par le BRE consacrent essentiellement des bureaux d’entreprise européens. Concernant les actifs logistiques et industriels, la palme du plus haut score reviendrait désormais à GLP : selon les recherches de Voxlog (arrêtées à novembre 2024), un entrepôt situé dans son projet Magna Park South Lutterworth, dans les Midlands de l’Est en Angleterre, a très récemment obtenu un score de 97,8 % après sa construction.

** L’association américaine à but non lucratif International Living Future Institute (plus communément abrégée ILFI) est à l’origine de la rigoureuse certification zéro carbone (ou Zero Carbon). « Ce sujet du carbone intéresse aujourd’hui les investisseurs, car il est quantifiable », nous a également partagé Paul Janssen.