Immobilier logistique : un marché dynamique soumis à l'accélération des flux

« Les plateformes logistiques constituent de formidables supports potentiels à l’intégration de panneaux solaires, pour peu que les acteurs de la filière aient la volonté de le faire. » En adressant cette phrase à Nicolas Hulot, Alain Auzet, le maire de Réau (77), espère bien déclencher le déclic écologique de la production d’énergie sur ces sites XXL. Si le photovoltaïque est encore peu développé malgré l’arrivée de nouveaux acteurs sur ce créneau (voir l'article Tryba Energy page suivante), « la prise en compte du développement durable et de l’esthétique du bâtiment devient essentielle pour bien l’intégrer dans le paysage et favoriser les attentes des collectivités », souligne Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique. De plus en plus de chartes d’investisseurs comportent l’obligation de construire des bâtiments labellisés « Breeam excellent », « Very good », « HQE » voire « Leed », peu utilisé en France… Les certifications font florès dans le domaine de la logistique et les promoteurs et développeurs immobiliers les mettent en avant à chaque nouveau site sorti du sol. La certification NF bâtiment tertiaire démarche HQE (pour « Haute qualité environnementale »), lancée depuis 2009, a le vent en poupe tout comme Breeam certification d’origine anglaise, qui a connu un fort développement ces dernières années pour son processus et son coût allégés. « Sur dix chantiers en cours de réalisation ou tout juste livrés, neuf d’entre eux ont été certifiés et quatre ont bénéficié d’une double ou triple certification », indique Jean-Michel Frammery, directeur général de Quartus Logistique dont le groupe dispose de la « certification HQE exceptionnel ». Sur la construction des entrepôts, le classicisme reste de mise. L’emploi de matériaux tels que le bois, les panneaux composites, le lamellé collé en charpente et les panneaux photovoltaïques se fait une petite place. Dans les années qui viennent, il n’y aura pas forcément de grand changement dans l’aspect extérieur des bâtiments hormis des bardages plus isolants pour conserver la chaleur. Quant aux systèmes de récupération des eaux et la présence d’importants espaces verts, ils montrent un engagement et une prise de conscience qui séduit sans doute principalement les collectivités locales.

Des structures développées sur la base du BIM

C’est surtout l’intérieur des bâtiments qui connaît actuellement sa révolution écologique. Ceux-ci sont dotés d’équipements de pointe en matière de gestion et de réduction de la consommation énergétique grâce à un système développé sur la base d’une conception BIM pour « Building information modeling ». Les Led se sont généralisées (et permettent une économie d’un tiers à la moitié des dépenses énergétiques par rapport aux précédents éclairages) tout comme les systèmes de gestion et d’optimisation continue des dépenses énergétiques. « Nous proposons des systèmes de gestion technique du bâtiment car nos clients sont sensibles à leur consommation électrique voire de gaz », souligne Christophe Bouthors. « La performance énergétique de l’entrepôt est très importante dans la signature d’un contrat », assure Andrew Stacey, directeur général de P3 en France. Le promoteur vient d’ailleurs de signer le Pacte mondial des Nations Unies pour des entreprises responsables.

Une expertise en matière d'énergies

En test depuis plusieurs mois dans un entrepôt de l’Isle d’Abeau (38), le logiciel Eegle de Prologis monitore la totalité du bâtiment avec gestion prévisionnelle des énergies de l’entrepôt. L’objectif, à terme, est d’équiper tous les entrepôts existants du promoteur afin de comparer les milliers de données qui remontent et d’assurer une consommation d’énergie au plus juste. Le groupe veut profiter de ces méga-bases de données que constituent les sites en exploitation pour renforcer son expertise en maîtrise d’énergie. Ces initiatives ont-elles vocation à se généraliser ? Pas forcément. « En matière de capteurs, nous restons pragmatiques car nous sommes dans des métiers opérationnels qui privilégient l’efficacité et le cadre de travail professionnel », souligne Jean-Paul Rival de Concerto. Traduction : la logistique est un fondamental dont le chargeur ne peut se passer et pas encore un lieu d’expérimentation pour les objets connectés. Dans les prochaines années, il n’est pas certain que les loyers, qui varient entre 40 et 55 euros par m² sur le corridor logistique Lille-Marseille, s’envolent. Certes, les baux s’allongent pour des sites très bien situés et les contrats de six ans ne sont plus des exceptions mais la plupart des groupes d’immobilier logistique sont pragmatiques et l’agrandissement des entrepôts ainsi que la nécessité de trouver du foncier pour soutenir la logistique urbaine occupent largement leurs esprits et leurs équipes.