L'immobilier logistique sous toutes ses formes

Pour évoluer, l’objet immobilier doit ainsi s’adapter à son environnement et à son implantation. Guidés par une pénurie de fonciers aux abords des grandes villes, couplée à des besoins croissants en logistique du dernier kilomètre, de nouveaux projets voient le jour passant par la reconversion de zones industrielles. D’anciens sites sont requalifiés pour y développer des entrepôts dernière génération ou de nouvelles formes de bâtiments logistiques adaptés à leur environnement. Cette réhabilitation demande un travail en collaboration avec les élus pour voir ces espaces repensés en zones logistiques du dernier kilomètre qui vont être les départs de toutes les livraisons intra-urbaines : « Les prix de revente du foncier d’une friche industrielle sont très élevés puisqu’ils jouent sur l’offre et la demande. Du coup certains schémas financiers ne peuvent pas fonctionner pour un simple entreposage industriel. On entre également en concurrence avec le développement de logements sur ces zones où les élus ne souhaitent pas forcément installer uniquement de la logistique. On voit donc apparaître des programmes mixtes intra-urbains alliant la logistique urbaine, la messagerie mais aussi du service, de l’agriculture en étages… », observe à ce sujet Alexandre Fraigneau.

Exemple avec Sogaris et son hôtel logistique Chapelle International dans le XVIIIe arrondissement de Paris, un ensemble faisant cohabiter des activités logistiques, du tertiaire, un data center et des équipements publics tout en destinant une partie de sa toiture à l’agriculture urbaine. « C’est vraiment l’avenir en ville. Si nous souhaitons faire réapparaître la distribution urbaine, il s’agira surement de mettre en place ce type de schéma », juge Alexandre Fraigneau. Plus elles se rapprochent des métropoles pour venir se loger en leur coeur même, plus l’activité logistique n’est plus la seule maîtresse à bord : « Nous discutons avec les équipes Kaufman & Broad sur la manière d’intégrer des morceaux de logistique dans des projets d’ensemble multidestinataires. Toute la question va ensuite être réglementaire, avec la barrière de l’ICPE, juge Jean-Paul Rival, directeur général de Concerto, la filiale de Kaufman & Broad spécialisée dans l'immobilier logistique. Il y a un modèle à repenser : si le process et la réglementation évoluent, l’objet immobilier va être capable de faire de même et l’on va pouvoir créer de nouveaux formats plus adaptés à un environnement urbain dense ».

Des friches et des étages

Chez Segro, la réhabilitation de terrains est venue se coupler avec un nouveau format d’entrepôt, la plateforme logistique à double niveaux : « Nous l’avons fait avec Vailog sur le port de Gennevilliers (92). Parce que nous essayons d’être le plus proche possible des bassins de consommation, l’une des possibilités est d’acquérir des terrains et anciens sites industriels afin d’y construire des entrepôts de dernière génération », explique Marco Simonetti. S’élever en étage ou au contraire descendre en sous-sol quand on se rapproche des grands centres urbains semble être un axe stratégique pour Segro qui va également réaliser, après avoir été lauréat d’un concours de la mairie de Paris, un projet en gare des Gobelins à Paris : « Nous allons développer 70 000 m² de logistique en verticalité en sous-sol avec deux étages de 35 000 m². C’est un site qui existe déjà et que l’on va retravailler et adapter aux besoins de la logistique urbaine d’aujourd’hui », poursuit-il.

Le bâtiment logistique à étages serait-il le nouveau format tendance venu répondre aux contraintes à la fois foncières et urbaines ? « Il s’agit d’une des réponses possibles en termes d’optimisation de la ressource foncière, mais c’est une infrastructure lourde qui ne s’adresse pas à toutes les activités et à tous les process logistiques, juge Catherine Savart, directrice du développement de Catella Logistic Europe, la branche d'activité de Catella Property Investment Management spécialisée sur le segment de l'immobilier logistique. Par ailleurs, on ne va pas non plus vers une généralisation des entrepôts grandes hauteurs ou XXL, car en fonction des activités logistiques, les besoins, l’occupation de l’espace et les process diffèrent ». Il n’empêche que les acteurs de l’immobilier logistique sont en pleine réflexion sur le sujet, à l’instar du contractant global GSE qui a plusieurs projets à l’étude en Angleterre, en Allemagne ou encore en France : « Nous venons de remporter un très grand projet sur un bâtiment de quatre niveaux, de 185 000 m² », détaille Damien Vernier, directeur commercial chez GSE. Ces bâtiments à la verticale intègrent par ailleurs, de par leur nature, « des contraintes réglementaires d’insertion dans le site, explique Gregory Blouin, président de Virtuo Industrial Property, développeur de projets immobiliers logistiques. Les bâtiments très hauts sont marquants dans le paysage. Il faut donc parvenir au juste équilibre ».

Des bâtiments qui s'adaptent aux process

Intégrer le bâtiment à son environnement, penser le format d’une plateforme logistique selon son implantation : la réflexion autour du site vient répondre à des facteurs externes tout en s’adaptant aux profils et aux besoins de l’utilisateur. « Je suis convaincu que l’on va vers des entrepôts plus automatisés et surtout de formats différents : on va se verticaliser, pas seulement avec des bâtiments à deux étages, mais avec des bâtiments vraiment automatisés là où les PLU et les autorisations le permettent », anticipe Jean-Paul Rival. Une automatisation croissante des plateformes logistiques qui implique le déploiement d’un process spécifique générateur de surfaces. « Il va y avoir de plus en plus de mezzanines et d’aménagements pour gagner des mètres carrés parce que l’on ne pourra pas s’étaler. C’est ce qui se passe dans d’autres pays où progressent l’installation de transstockeurs et se développent les bâtiments grande hauteur ou très automatisés », juge Laurent Sabatucci. Face à des process de plus en plus mécanisés, le bâtiment peut être amené à adapter sa forme. « La logistique repose notamment sur des process de stockage. Or, un bâtiment logistique en structure béton est capable de recevoir jusqu’à 23 m de transstockeur mais s’il doit aller au-dessus, on se tourne vers des systèmes auto-portés où le transstockeur réalise l’appui des murs extérieurs », poursuit Philippe Frèrejean.

C’est le cas d’Intermarché à Avion (62), pour lequel GSE développe un entrepôt doté à la fois d’une partie standard sur le fraissurgelés et d’une partie grande hauteur pour recevoir un transstockeur : « C’est un bâtiment qui doit être conçu pour venir épouser le process », estime Damien Vernier. Dans cette veine, Gregory Blouin chez Virtuo acte également, dans la messagerie de colis, une tendance au dimensionnement du site à son utilisateur : « Aujourd’hui, dans ce secteur, chacun possède son propre modèle, des bâtiments totalement différents, qui s’adaptent au process : des petites portes ou des grandes portes pour les poidslourds ou les petits véhicules de livraison ; des bâtiments à 10 m de haut tandis que d’autres s’élèvent à 6-7 m ; des entrepôts de 60 m de profondeur ; d’autres moins profonds, etc. ». De son côté, Catella Logistic Europe a développé deux entrepôts logistiques équipés de mezzanines démontables pour les activités de Logtex, spécialiste de la logistique externalisée omnicanal pour les secteurs de la mode et du bien d’équipement de la personne. « Les mezzanines permettent au bâtiment de s’adapter au process. Nous proposons des entrepôts de classe A conformes aux normes internationales avec des adaptations permettant aux opérateurs de disposer d’un outil immobilier et logistique qui réponde vraiment à leurs besoins », détaille Catherine Savart.

Le juste milieu du sur-mesure

Mais l’édification de bâtis venus épouser le process spécifique d'un client contient également un risque : celui d’un bâtiment trop typé rendant difficile l’installation d’un nouveau locataire. Ces plateformes soumises aux process logistiques se doivent donc d’être adaptables juge Karim Abdellaoui, « car ce sont des bâtiments à destination d’investisseurs qui doivent pouvoir revendre ou relouer ces actifs. Il s’agit de trouver un juste milieu entre un bâtiment réalisé sur mesure pour un client tout en étant capable de le reformater rapidement ». « Dans les projets que nous suivons, nous observons que les process logistiques sont très agiles. Qu’il s’agisse de mezzanines, de robots ou de systèmes d’automatisation, la plupart du temps, ils s’adaptent à des bâtiments assez standard. Je crois donc plutôt à une capacité des équipementiers à fournir des systèmes permettant de s'ajuster à des bâtiments existants qui ne soient pas forcément réalisés sur mesure », estime Laurent Sabatucci.

Le bâtiment logistique de demain n’adopte donc pas un seul format mais se révèle pluriel, révélant une palette de typologies de bâtiments, répondant aux besoins de petites surfaces jusqu’aux plateformes XXL et pouvant conduire les acteurs de l’immobilier à proposer une prestation de plus en plus élargie. « Alors que traditionnellement nous livrons l’immobilier et aidons le client à intégrer son process, nous observons actuellement une demande de la part de gros clients pour introduire également la partie process et équipements dans notre investissement, nous conduisant à nous interroger sur le rachat d’autres entreprises issues de l’écosystème logistique. À terme, le développeur investisseur pure player sera ainsi peut-être amené à livrer un projet tout autant industriel que stratégique », conclut Fabrice Cervoni.

(Crédit photo : © Gazeley)