Rencontre avec Jean-Louis Foessel, directeur général de Quartus Logistique

Un an et demi après votre nomination en tant que directeur général chez Quartus Logistique, quel bilan faites-vous de 2019 et quels sont vos projets en cours ?
2019 a été une bonne année, avec un développement notable de l’activité de contractant général. Nous avons en ce moment sept chantiers en cours un peu partout en France. Cette année a été marquée par le démarrage de notre activité de promotion en logistique, avec la vente en VEFA et en blanc d’un immeuble à Courthézon (84) en décembre 2019. Il s’agit d’un entrepôt de 56 000 m² vendu à l’investisseur Patrizia AG. Sur l’activité de logistique urbaine, nous avons accompagné les développeurs de l’hôtel logistique urbain de Lyon [sur le Port Edouard Herriot], réalisé pour le groupement d’investisseurs LPA, la Caisse des Dépôts la SERL et Postimmo dans le cadre d’un CPI [contrat de promotion immobiliere]. Nous sommes pour le moment dans la phase de dépôt de permis de construire pour une opération probablement terminée à la fin de l’année 2021. Nous allons d’autre part livrer en mai et juin deux bâtiments de 36 000 m² développés par Baytree à Mer dans le Loir-et-Cher. Et nous avons un projet en phase de commercialisation, à Ayguemorte-les-Graves à côté de Bordeaux, d’un bâtiment de 30 000 m² avec un quai de messagerie de 4 à 5000 m².

En matière de XXL, vous menez également un projet à Boisseaux dans le Loiret ?
Oui, il s’agit d’une opération sur un terrain de 60 ha où nous avons la possibilité de construire 255 000 m² en trois bâtiments : un de 75 000 m², et deux de 90 000 m². Nous sommes actuellement en phase de négociation avec plusieurs clients locataires. Nous avons par ailleurs signé avec BT Immo pour le projet e-Valley à Cambrai (59) où nous devons construire quatre bâtiments sur 260 000 m². Nous avons démarré la construction des deux premiers. Nous avons également signé un CPI avec Intermarché pour une plateforme de 70 000 m² à Roullet à côté d’Angoulême. La première pierre a été posée le 21 janvier pour un bâtiment qui sera livré au mois d’avril 2021.

Dans le secteur de l'immobilier logistique sont également évoquées les plateformes à plusieurs étages. Est-ce un format d’entrepôt sur lequel vous travaillez ?
Proposer de la logistique sur plusieurs niveaux, cela existe depuis 40 ans… À l’inverse de ce qui a par exemple été fait à Gennevilliers (92), c’est-à-dire une plateforme sur deux niveaux [le bâtiment dédié à Leroy Merlin et Ikea sur le port de Gennevilliers], ou de l’entrepôt d’Amazon qui est dédié mono-client [un bâtiment sur trois niveaux à Brétigny-sur-Orge (91)] , nous travaillons davantage à créer une mixité d’activité dans un même immeuble qui vont associer de la logistique mais aussi des bureaux, de l’agriculture urbaine, des salles de sport… Nous essayons ainsi de bâtir un concept d’hôtel logistique que nous allons proposer à certaines grandes villes, avec une version small (10 000 m² au sol sur trois niveaux), et une version large (sur quatre ou cinq niveaux). En matière de logistique urbaine, on trouve également de petits espaces, surtout drivés par les expressistes. Pour l’instant, nous n’avons pas encore eu l’opportunité d’en créer mais nous avons plusieurs projets en cours à Nantes, Nanterre ou Grenoble.

Sentez-vous une évolution des consciences de la part des villes sur ces projets de logistique urbaine ?
Oui, depuis plusieurs années. Cela n’a pas été facile mais on sent dans toutes les grandes villes françaises une vraie appétence pour ce sujet. Elles ont intégré dans leur schéma de pensée que l’immobilier ne concerne pas seulement le commerce, le logement ou encore les écoles. Il faut ensuite trouver les terrains adaptés et nous essayons, en travaillant sur plusieurs étages, d’atteindre une bonne péréquation, une meilleure création de valeur. Ce n’est pas toujours évident car les problématiques ne sont pas les mêmes selon les villes. Certaines se révèlent plus complexes que d’autres, car elles plus anciennes et dotées de petites rues tandis que d’autres sont plus adaptées à la livraison.

Face au manque de foncier et à la non artificialisation des terres, se pose l’option de réhabilitation de friches. Vous travaillez également sur le sujet ?
Oui, comme chez beaucoup de nos confrères, c’est un axe de développement. Bien souvent ce que l’on appelle les friches sont des immeubles vétustes, plutôt bien placés et qui trouvent toujours preneurs en termes locatif. La difficulté est que les propriétaires de ces friches-là jugent que leur bien ne vaut pas le prix du terrain mais celui de l’immeuble parce que l’on peut encore en tirer des recettes locatives. Ces friches-là sont donc très chères et il faut que nous parvenions à proposer des immeubles qui créent de la valeur et permettent d’absorber le coût du terrain.

Quels sont les grands axes stratégiques pour Quartus Logistique en 2020 ?
Nous avons actuellement 600 000 m² en cours de construction. Pour nous, il s’agit très clairement de pérenniser et développer notre activité de contractant général et d'asseoir celle de promoteur pour la logistique et les parcs d’activités. Cela signifie qu’il faut arriver à prendre des positions foncières et à trouver les moyens de notre développement.